最高院：判断认购协议是预约或本约，以是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容为准
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【裁判要旨】
判断认购协议是预约或本约，以是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容为准。
【案例索引】
李佳远、重庆葆翔房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷（2021）最高法民申1544号民事裁定书
【基本案情】
2019年4月2日，甲方葆翔公司与乙方李佳远签订《房屋定向认购销售协议》。协议第四条第二款约定，“若甲方关于该物业的租赁事宜与江北嘴中央商务区管委会达成一致，则乙方需于收到甲方通知（包括但不限于电话、函件、短信等）后七日之内按2000万元的房价签订《重庆市商品房买卖合同》，逾期签约甲方可以另售该物业，乙方不得追究甲方任何责任，诚意金甲方无息退还乙方。”
葆翔公司在确认案涉房屋不能达成租赁协议后，其置业顾问吝艳慧通过微信于2019年5月10日告知李佳远的父亲李树森；根据李树森的要求，葆翔公司于2019年5月16日制作了书面催签函，先后向李佳远深圳地址和《认购协议》中载明的李佳远香港地址进行了邮寄送达，查询回执显示，寄往深圳地址的邮件于2019年5月19日签收，签收人为“他人收，蜂巢”；寄往香港地址的邮件于2019年5月23日“妥投”。2019年5月20日，吝艳慧通过微信将催签函的内容拍照发送给李树森，同时告知李树森寄往深圳的邮件已于5月19日寄到，寄往香港的邮件也已寄出。李佳远于2019月6月6日向葆翔公司邮寄回函，回复同意以不带租约的形式购买案涉房屋。葆翔公司将案涉房屋另售他人，李佳远提起本案诉讼。
【裁判说理】
2003年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，判断《认购协议》是预约合同还是本约合同，关键在于该协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。一方面，《认购协议》虽约定当事人与案涉商品房屋的基本情况、总价款、付款方式等，但未约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等有关事宜；对于交付时间和装修标准，也仅约定以将来签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件为准。根据上述规定，《认购协议》应当属于预约合同。另一方面，根据葆翔公司作为甲方与李佳远作为乙方签订的《认购协议》第四条第二款，关于案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》最终能否签订，取决于案涉房屋是否带租约出售的事实确定之后李佳远的表态。综上，本院认为，综合考虑《认购协议》的形式、内容及另行签订买卖合同的必要性等因素，一、二审法院认定《认购协议》为商品房买卖预约合同，并无不当。
