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张先生
2016-08-23 22:27

标题:一方婚前购买的房屋,婚后双方共同还贷的,离婚时房屋如何处理?

我在婚前就贷款买了一套房子,首付16万,房子登记我一人名下。婚后,房贷还是由我继续偿还,我老婆的钱只是拿来花在了生活上面。我们现在想离婚,我想知道房子她有份吗?我们现在有一个两岁多的儿子。

管理员回复:根据《婚姻法解释三》的规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。具体到本案中,因为你婚前就已经支付首付购买房屋,且房子登记在你名下,故离婚时房屋将房子判给你的可能性很大。但是对房子在婚后的增值,应考虑另一方参与还贷的实际情况,对其作出公平合理的补偿。你老婆虽然没有直接交房贷,但是她的钱也支付在你们家庭的生活费用上,其实也是对你房贷的一种支持方式。所以法院在判决你们离婚时会根据照顾子女和照顾女方权益的原则,会要求你在获得房子的同时对女方进行补偿。


郑某某
2016-08-23 22:25

标题:既有遗赠抚养协议,又有遗嘱的,该如何继承?

郑某年近80,配偶早逝,独生女儿又远嫁外乡。2012年9月郑某便和侄子郑小某签订遗赠抚养协议,约定生养死葬由郑小某负责,作为回报,郑某的3间房屋由郑小某继承。2013年6月郑某病危,送入医院抢救无效死亡。在处理郑某后事时,郑某女儿拿出郑某生前遗嘱,遗嘱清楚写着:遗产归女儿所有。请问遗产归谁继承?

管理员回复:《继承法》及相关司法解释规定,被继承人生前与他人订有遗赠抚养协议,同时又立有遗嘱的。继承开始后,如果遗赠抚养协议与遗嘱没有抵触,遗产分别按照遗赠抚养协议和遗嘱处理,如果有抵触,按遗赠抚养协议处理,与遗赠抚养协议抵触的遗嘱全部或部分无效。具体到本案中,郑某给女儿的遗嘱中涉及房屋的部分是无效的,按照郑某与郑小某遗赠协议的约定,房屋应归郑小某所有,其他遗产由郑某的女儿继承。


杨先生
2016-07-22 13:10

标题:购房者是否有权要求虚假宣传的开发商退还已缴纳的房款?

2016年,杨先生因为在某楼盘的售楼处看到“学区房”这一广告语,才在该楼盘购买了一套80多平的商品房。缴完房款后,杨先生得知,该楼盘并未与附近的重点中小学签订学区合同。杨先生要求开发商退还其已经缴纳的房款,开发商却以双方自愿买卖为由拒绝偿还杨先生房款。

请问律师:购房者因虚假广告而购买商品房,再得知上当后,购房者是否有权要求虚假宣传的开发商退还已缴纳的房款?

管理员回复:购房者有权要求开发商退还已缴纳的房款。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

首先,该商品房广告中有关于学区房明确表示;其次,该商品房广告中的学区房是杨先生购房的主要原因,应视为法律规定中的“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。所以,关于学区房的约定视为双方合同条款中的一部分。

在缴完房款后,该楼盘并未与附近的重点中小学签订学区合同。属于开发商明确违背双方合同条款,杨先生有权要求开发商继续履行合同义务或者主张开发商的违约责任,要求开发商退还已缴纳的房款。


王女士
2016-07-22 13:09

标题:购房者是否有权要求房产中介退还其已缴纳的房款?

2014年7月,王女士通过某房产中介购置了一套二手房。向某房产中介缴完房款之后,王女士才发现,自己所购置的房屋证件不全。发现这一严重问题后,王女士要求房产中介退还其已缴纳的房款,但房产中介却以,已经将房款转交给房主为由,拒绝偿还。

请问律师,如果房产中介所出售的房屋存在证件不全的问题,购房者是否有权要求房产中介退还其已缴纳的房款?

管理员回复:首先要看王女士与房产中介的合同如何约定。房产中介出售房产属于一种居间行为,与房屋买卖双方签订的合同属于居间服务合同,收取中介费用。如果所售房屋存在证件不全导致王女士无法更名过户,在查清房款实际已经支付给卖方的情况下,应向卖方主张返还购房款,并按合同的实际约定向卖方主张违约责任。房产中介在合同的约定范围内承担相应的违约责任。


刘先生
2016-07-22 13:06

标题:购房者是否有权要求开发商偿还因面积误差而产生的房款?

2015年刘先生购买了一套70平商品房,房屋交付后,刘先生发现,房产部门测量的房屋面积比开发商许诺的房屋面积少了几平米。当初刘先生是根据开发商给出的房屋面积缴纳的房款,所以刘先生向开发商提出,偿还这几平米的房款,但开发商却以房子已经交付入住为由拒绝偿还房款。

请问律师,如果开发商所出具的房屋面积与房产部门出具的房屋面积存在误差,购房者是否有权要求开发商偿还因面积误差而产生的房款?

管理员回复:根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,直接按照约定处理。

合同没有约定或者约定不明确的,如果面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,购房者无权请求解除合同;

如果面积误差比绝对值超出3%,购房者有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。购房者同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归购房者;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还购房者,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还购房者。


赵某
2016-07-22 13:03

标题:赵某将通过何种渠道获得其应得的利益?

2013年冯某向赵某借了40万,约定1年后偿还并将自己名下的房产抵押给赵某,一年后冯某并未按照约定偿还欠款。在赵某准备接收冯某房产时却发现冯某已将房产抵押给他人。

请问律师,在一房多押的情况下,赵某与冯某签订的抵押合同是否同样具备法律效力?赵某将通过何种渠道获得其应得的利益?

管理员回复:《担保法》第35条规定:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不能超出其余额部分”。该法条之规定实际是允许了同一物上可以设立多重抵押权。

《物权法》第199条:“同一财产上向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一):抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿顺序相同的,按照债权比例清偿;(二):抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三):抵押权未登记的,按照债权比例清偿。”

所以,赵某的案例需要具体问题具体分析,首先看是否进行了抵押登记,如未进行抵押登记则在清偿时需要等待已经进行抵押登记的他人清偿完毕后再按顺序清偿。如进行了抵押登记则需看登记时间,按照登记时间的先后顺序进行清偿。如果双方均未进行抵押登记则需要按照债权的比例进行清偿。具体情况还需要根据双方签订的借款协议及抵押协议的具体约定而定。


李女士
2016-07-22 12:59

标题:购房者是否有权收回已缴纳的房款?
李女士于2013年10月在某楼盘购置了一套80平中等户型商品房,开发商向李女士承诺今年5月交付入住。房子交付后,开发商却迟迟不为李女士办理房屋登记手续,后来李女士听说该楼盘的开发商因债务问题已经无法偿还银行贷款。李女士想要回早已缴纳的房屋首付款,但开发商却以早已和李女士签订房屋买卖合同为由,拒绝偿还首付款。
 
请问律师,开发商如果不按照约定期限为购房者办理房产证,购房者是否有权收回已缴纳的房款?
管理员回复:本案例中,购房者是否能够收回已交纳的房价款,关键在于双方《商品房买卖合同》如何约定。通常《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”对于开发商逾期办理产权登记的违约责任具有明确的约定。开发商发生逾期办证违约行为时,如果合同中约定购房者可以退房的,购房者可以根据此约定主张退房,返还已支付的房价款。但由于开发商的原因,在合同约定的办理房屋产权登记的期限届满后一年,导致购房者仍无法办理产权登记的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,此时购房者可以主张解除合同,要求返还已付房价款并赔偿损失。

另外,提示购房者,即使商品房买卖合同中未约定开发商逾期办理产权登记的违约责任,根据上述司法解释,购房者仍有权要求开发商支付逾期办证违约金。

 

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