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裁判要旨
依我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉购房人虽然签订了商品房买卖合同，并支付了商业用房购房款，但其并未实际占有该房屋，亦未办理房屋所有权过户登记，故购房人依据买卖合同仅享有请求售房者办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有物权所有权，不能阻却人民法院对售房者债务履行的执行行为。
案件来源
中国裁判文书网，最高人民法院某案外人执行异议之诉案（2020）最高法民终580号民事判决书。
基本案情
1、2015年1月13日，购房人孔某与商品房销售者某公司签订六份《商品房买卖合同》购买某公司的商业用房，合同约定，付款方式为合同签订当日一次性付清全款；商品房用途为：仅作商业使用；房屋交付期限为：2015年5月1日前交付；某公司在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等等。合同签订当日，孔某向某公司支付房款，某公司向孔某出具了加盖公司财务专用章的收据。
2、债权人与某公司合同纠纷一案中，基于债权人的财产保全申请，一审法院于2015年1月20日查封了某公司出售给购房人的相关房地产，后又续封了前述房地产，查封期限自2017年1月17日至2020年1月16日。
3、孔某针对第三方债权人对某公司的合同纠纷案中的诉讼保全行为提出保全异议复议申请，一审法院于2019年8月30日作出了执行裁定，驳回了孔某的异议请求。孔某遂提起执行异议之诉，请求确认孔某对案涉商品房享有所有权，解除案涉商品房保全查封的执行行为。
法院裁判情况
一审法院认为：
案外人执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。本案中，孔某作为执行案外人以其对案涉被查封房屋享有所有权为由，主张停止相关诉讼保全查封和执行行为，孔某应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定的是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第二十九条规定的则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。
案涉《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于该房地产于2015年1月20日已被法院予以查封，某公司实际上已无法履行其交付房屋义务，孔某未能实际占有该房屋，亦未取得对案涉房屋的使用权。在此情形下，即便孔某已交付了全部购房款项，其对案涉商品房所享有的也仅是依据买卖合同取得的债权，而非物权期待权，故孔某对案涉房屋所享有的民事权益亦尚不足以排除人民法院的保全行为，对诉争房屋并不享有所有权，一审法院对孔某要求中止对案涉房屋诉讼保全查封执行行为的请求和要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。
二审法院认为：
根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，孔某与某公司已签订书面《商品房买卖合同》购买商业用房并全额交付了购房款项，但在合同约定交房时间2015年5月1日之前即2015年1月20日，执行法院已对案涉房产采取了查封措施，在法院查封之前孔某并未合法占有该房产，更未办理相关房产登记手续，不符合该条规定的情形；依据物权法第九条规定，孔某仅享有依据合同要求某公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权。二审法院维持了一审不予支持其诉请的判决。
司法实务痛点总结
1、商品房买卖合同效力不同于商品房物权变动效力
当事人签订的商品房买卖合同，如无违反法律、行政法规强制性规定情形的，则商品房买卖合同合法有效。
商品房买卖合同的合法有效，是购房人取得商品房物权期待权的事实依据；除法律另有特别规定外（如人民法院依法裁决等），未依法在不动产登记机关办理物权变更登记的，不产生物权变动效力。
2、投资性购房与消费性购房物权保护原则不同
消费性购房，是指买受人购买首套住房或购买改善性住房等为满足生活消费需要而购买商品住宅房的民事法律行为，消费性购房人只能是自然人，购买的商品房只能是商品住宅房，完全排除了商业用途的购房和非为生活消费需要的购房。
投资性购房，是指买受人非为生活需要而购买商品住宅房、商品办公房、商住房的民事法律行为，投资性购房人既可以是自然人，也可以是自然人以外的其他民事主体。
消费性商品房物权优先于普通债权保护，即商品房消费者以居住为目的购房并已支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的保护；只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可依前述规则予以保护。
3、商品房买卖合同网签、备案不能等同于物权转移
商品房买卖合同的网签和备案，并不符合物权设立和物权变动的法律要求；商品房买卖合同的网签和备案不产生商品房预告登记的物权效力，不能对抗法院对被执行人售房者出售的该商品房的强制执行行为。
除法律另有特别规定外，争议标的物商品房未办理物权转移登记的，不能对抗法院对被执行人售房者出售的该商品房的强制执行执行。
4、商品房物权期待权不能等同于物权所有权
商品房的物权期待权不同于商品房物权所有权，商品房买卖中的预告登记，只产生物权期待权的法律效果，不产生物权所有权的法律效果。
若出现售房者将争议标的物商品房“一女二嫁”、将未交付的争议标的物商品房设定抵押权，或因售房者自身债务原因而被法院查封等情形的，购房人有权以合同目的无法实现行使合同解除权，并有权要求开发商赔偿损失。
5、买卖合同中商品房的让与担保不同于买卖合同中商品房的真实买卖
售房者为融资目的而与购房人签订的商品房买卖合同，名为买卖商品房实为商品房物权担保，除法律另有特别规定外，购房人有权依法律规定享有对该商品房的优先受偿权，购房人并不享有真正的物权所有权。
律师实务建议
1、购房人在签订商品房买卖合同前，务必对开发商、商品房所在楼盘、拟购商品房的基本情况、开发商的信誉与经营状态、楼盘及具体商品房的权利状况等作必要的调查和了解（实务中又称简单的“尽职调查”）。
2、在投资性购房情形下，商品房的网签、备案、预告登记，既不影响承包人或主债权受让人工程价款优先受偿权的行使，也不影响抵押权人对抵押物商品房行使抵押权。
3、购房人购买商品房的，尽量购买现房、存量房，尽量不要购买信誉差、履行能力弱、重大诉讼或仲裁案缠身的开发商所开发的期房。
4、购房人在签订商品房买卖合同时，务必对合同条款及其含义有明确的理解，必要时可向法律专业人士进行咨询或委托提供专项法律服务；商品房买卖合同订立后，及时将所涉商品房进行物权预告登记；在商品房交付后，及时办理物权变动登记。
现行法律索引摘录
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条第一款金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持;符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
