作者：北京一中院民一庭 刘瑾
如果精装修房屋在收房时存在非功能性瑕疵，业主可以以此为由拒绝收房吗？什么样的瑕疵才能构成拒绝收房的理由呢？北京一中院近期审结了一起购房人主张房屋存在装修瑕疵而拒绝收房的商品房预售合同纠纷的二审民事案件。最终驳回上诉，维持原判，未支持原告部分诉讼请求。
基本案情
2016年12月22日，刘某购买了开发商建设的精装修住宅，但开发商并未按照合同约定的时间交付商品房，构成逾期交房。待开发商能够向业主交付房屋时，刘某在开发商的陪同下验收了精装修的房屋，但是刘某提出了房屋存在的诸如墙纸污染、踢脚线缝隙较大等瑕疵问题，刘某认为对此瑕疵难以忍受，故持续两年多时间均拒绝收房。
在此期间，开发商与刘某多次沟通，开发商表示愿意上门维修并提出了相应的维修方案，但刘某认为该维修方案不能完全修复现有瑕疵，双方始终未能达成一致。故刘某向法院提起诉讼，要求开发商赔偿其在此期间的逾期交房违约金、无法入住而另行租房的损失，并要求开发商对于房屋进行维修并免除其入住之前的物业费。
判决结果
一审经审理后：判决支持了开发商在通知刘某收房之前的逾期交房违约金并判令开发商履行维修义务，驳回了刘某的其他诉求。一审判决后，刘某不服，提起上诉。
北京一中院经审理后认为：开发商交付的房屋符合《北京市商品房预售合同》的约定及法定的强制性交付条件和质量标准，墙纸污染、踢脚线缝隙较大等问题并不影响房屋交付，不构成功能性瑕疵，刘某不能据此主张拒收房屋，亦不能以此为由要求开发商承担符合交房条件并通知收房之后的逾期交房违约责任。开发商告知刘某房屋已经具备交付条件可以收房之后，即不应当再视为开发商逾期交付房屋，在此之后刘某仍拒绝收房所产生的损失应当由刘某自行负担。
对于刘某主张的因无法使用房屋而另行租房居住的损失，因一审法院判令的逾期交房违约金已经足以弥补刘某在开发商逾期交房期间的损失，故不再支持另行租房居住的损失。
对于因刘某拒绝收房所产生的额外损失，应当由刘某自行负担。
对于刘某所称壁纸污损、踢脚线缝隙较大等问题，其可要求开发商承担对房屋质量瑕疵的保修义务，具体标准应当以合同约定的装饰和设备标准为准。
对于刘某主张免除的物业费用，与本案并非同一法律关系，一审法院告知刘某另案处理，并无不当。二审法院最终驳回上诉，维持原判。
法条链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
法官提示
买房人在与开发商办理房屋交接手续时，应当及时对于房屋进行仔细查验，尤其是精装修房屋，如果有质量问题应该及时向开发商提出，对于房屋瑕疵的问题，可以要求开发商及时予以维修。
商品房的功能主要在于居住使用，当商品房的房屋质量问题达到足以严重影响正常居住使用的情形时，则商品房存在功能性瑕疵。比如，买受人主张该商品房地基基础和主体结构存在质量问题，并提供有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测报告的，则可以拒绝收房。但如果开发商交付的房屋符合《北京市商品房预售合同》的约定及法定的强制性交付条件和质量标准，不存在功能性瑕疵，买房人不能据此主张拒收房屋，如果出现诸如墙纸污染、踢脚线缝隙较大等表面瑕疵问题的，应当要求开发商履行瑕疵维修义务。
