开发商借款融资，将期房网签备案给出借人作为担保措施的法律问题
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【民法典担保制度解释】第六十八条第一款
债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
【最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定】第二十三条第一款
当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
【案情简介】
原、被告双方签订《借（贷）款抵押合同书》一份，合同约定“借款数额为70万元，借款月息为1分，借款期限为2017年4月1日至2018年3月31日止。利息采取月结月清，
抵押物为被告用其铜川市印台区XX路XX城XX号楼其中的8套商品房向原告做抵押，具体抵押办法为被告将抵押房屋按市场销售的方式以70万的价格一次性出售给原告（被告必须按每房给原告签订网签购买合同，并出具收款收据，同时保证该商品房完全建成并向用户集体交付使用时，也要向原告交付所抵押房屋的钥匙和相关物业手续）。
【二审法院观点】
法院认为：
依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第六十八条一款规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定，就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。”
商品房网签备案是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质。在网签备案完成后，房屋预告登记、抵押贷款等后续事宜方可进行。
因此仅办理网签备案，不符合物权变动的公示原则。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第六十八条一款规定的是让与担保的一般情形，本案抵押物是不动产，不动产应当为债权人完成变更登记，仅签订让与担保合同，而未完成权利变动公示的，不具有物权效力。
案涉房屋仅约定签订网签购买合同，并未完成财产权利变动的公示，故一审认定原告请求折价、拍卖或者变卖所得价款优先清偿上述本金及利息，予以支持的理由不成立。
