预售商品房合同解除后，开发商能否单方申请注销预告登记
作者 石哥说登记 不动产登记实务操作与理论研究，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
预售商品房合同解除后，开发商能否单方申请注销预告登记
有地方咨询，当事人签订预售商品房购房合同并办理备案后，由于房价大幅下跌，购房人下落不明，拒绝继续偿还贷款。承担了连带担保责任的开发商解除了合同，并撤销了合同备案，并单方向不动产登记中心申请办理注销预告登记。本案涉及预告登记与合同解除效力，下面撰文说明。
合同解除后预告登记的债权并未消灭
不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记机构按照《最新│不动产登记暂行条例》规定，可以登记以下权利。
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
居住权属于登记生效的不动产权利，应当属于不动产登记机构登记。
预告登记登记的实际上是不动产的债权请求权，通过不动产登记给予物权性质的保护，已经预告登记的不动产，未经预告登记权利人同意，进行抵押，买卖等物权处分不发生物权效力，不动产登记机构也不得予以办理登记事项。
这点来看，已经预告登记的不动产债权请求权有点类似物权化的租赁权，有买卖不破租赁的优先效力，为保障交易安全和法院强制执行效力，本号认为应当参照我国台湾地区，要求不动产租赁权合同应当进行登记，明确公示起始时间。
参考链接：房屋租赁权性质及登记研究
第四条 未经预告登记的权利人同意,转让不动产所有权等物权,或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定,认定其不发生物权效力。
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
由于经过预告登记的不动产债权请求权有阻却后续不动产处分行为的效力，因此其何时失效或者如何注销十分重要。
法律规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）明确了债权消灭的情形包括三种。
第五条 预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。
这是对《民法典》的司法解释，可以认为其他情形均不应被视为债权消灭。我国制定合同法时参考了联合国、欧盟合同法的经验，没有规定合同解除后发生溯及力，而是规定合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
合同解除后，对于双方已经履行的部分，并非溯及既往的归于消灭，而是重新建立恢复原状的返还义务，即解除权的行使只是将原合同的内容变更为“清算关系”，原债之关系仍然存在。
参考链接：购房合同解除后，已登记的不动产怎么办？
因此，合同解除后债权并未消灭，开发商不能单方申请注销预告登记，当然登记中心也不能主动撤销预告登记。
