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本期案例：中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、李光笏等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书【最高人民法院（2023）最高法民终 123 号】
Part1导读
工抵房，指房地产开发商用于抵付工程款的房屋。通常情况下，这类房屋还是会销售给一般购房者。当房屋未过户至购房者名下，且因抵押或其他原因被查封、强制执行时，购房者往往会依据《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条提出执行异议，此时双方是以物抵债还是房屋买卖合同关系？如何认定商品房消费者身份？抵付工程款能否视为支付房款？本文将以裁判为线索进行解答。
Part2裁判要旨
房地产开发商与买受人签订房屋买卖合同，并以工程款抵付房款。若合同签订于人民法院查封之前、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，买受人可以据此排除强制执行。
Part3基本案情
华融资产甘肃分公司与华屹置业公司签订抵押合同，并对包括涉案房屋在内的不动产进行抵押登记。
2014 年 11 月 27 日，华融资产甘肃分公司因与华屹置业公司等合同纠纷，向甘肃省高院提起诉讼。法院判决华融资产甘肃分公司对已抵押不动产享有优先受偿权；最高院二审作出民事调解书，各方当事人确认并接受一审判决书载明的各项权利义务。
2016 年 4 月 14 日，华屹置业公司与李光笏签订《商品房买卖合同》一份，约定李光笏购买涉案房屋，华屹置业公司当日向李光笏出具金额为 435728 元的收款收据一份，载明收款事由为“甘肃省东乡族自治县第三建筑工程公司工程款抵房款 14#2—1302”。后李光笏入住该房屋使用至今。
2016 年 7 月 21 日，华融资产甘肃分公司就前述调解书申请强制执行，甘肃高院裁定抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款由华融资产甘肃分公司优先受偿。
2016 年 7 月 26 日，甘肃高院对涉案房屋进行查封。2019 年 7 月 22 日进行了续查封，查封期限 3 年。
2018 年 6 月 19 日，税务机关开具了案涉房屋纳税的增值税发票。
2019 年 3 月 5 日，甘肃高院裁定变更东方资产甘肃分公司为本案的申请执行人。
李光笏向甘肃高院提出案外人执行异议，法院裁定中止对涉案房屋的执行。东方资产甘肃分公司遂提起本案诉讼，请求撤销裁定，甘肃高院不予支持；经最高院二审判决，驳回上诉，维持原判。
Part4律师观点
本案的争议焦点为李光笏是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定了购房行为的真实性，并结合工程款优先受偿性质及《执行异议和复议规定》第二十九条，认为李光笏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，二审法院对该观点表示认可。笔者亦认同该观点，理由如下：
涉案房屋为工抵房并不影响房屋买卖合同的成立。工抵房与一般商品房买卖的区别在于：购房者无须直接向房地产开发商支付购房款。但如何支付购房款，属于合同双方意思自治的范围，不影响房屋买卖合同的成立。
李光笏的购房行为完全符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其中最关键的是，如何理解“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，李光笏虽然未直接向华屹置业公司转账，但工程款债权亦属于“财产”的范围，抵扣工程款的行为当然可以视为支付了相应的价款。
房屋属于基本生存资料，《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护购房者的生存权，避免其陷入房财两失的境地，在这方面，工抵房的购房者亦不应作为例外。
Part5实务总结
工抵房购房者在交易时，应当注意查明房屋是否被抵押或者查封。可以要求开发商出具相应的产权证书，同时作出书面承诺，避免后续纠纷。
工抵房购房者若不直接向开发商支付房款，应注意保存相关证据，以证明工程款抵扣房款的事实，如要求开发商在收据中载明抵扣工程款相关信息，或者出具其他书面说明。
为最大程度减少风险，购房工抵房最好以居住为目的且名下无其他房屋。
作为抵押权人或开发商的其他债权人，应当以积极查封房屋，避免出现本案类似情况，最终被排除强制执行。
Part6法律法规
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》：二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
Part7法院判决
以下是最高人民法院在二审判决中对该问题的论述：
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：李光笏是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
在东方资产甘肃分公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，李光笏欲排除案涉房屋的执行，应具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据东方资产甘肃分公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：
首先，华屹置业公司与李光笏在2016年4月14日签订《商品房买卖合同》，早于人民法院查封的时间。东方资产甘肃分公司上诉认为案涉购房合同未经网签和备案，有倒签的可能性，但并未提供证据予以证明。对于其上诉主张李光笏与华屹置业之间的购房合同系以交付案涉房屋的方式来抵销工程款，应当认定为以物抵债协议，而非商品房买卖合同的理由，本院审查认为，东方资产甘肃分公司在本案诉讼中并不否认华屹置业公司与甘肃省东乡族自治县第三建筑工程公司达成协议，以包括本案所涉房屋在内的2套房屋抵顶华屹置业公司所欠工程款的事实。而华屹置业公司在与李光笏签订《商品房买卖合同》的同时，也向李光笏出具收款收据，记载事项与上述事实吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变李光笏与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质，故东方资产甘肃分公司认为李光笏与华屹置业公司之间并非商品房买卖合同关系的理由不能成立。其次，案涉房屋交付后，李光笏已实际装修入住，且根据永靖县自然资源局出具的《不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）》显示，李光笏名下并无不动产登记信息记录。第三，华屹置业公司向李光笏出具的收款收据载明李光笏已支付了全部房款，亦超过合同约定总价款的百分之五十。因此，李光笏对案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。
Part8扩展阅读
笔者在检索案例时，发现了与本问题相关的其他观点（以下观点为笔者概括，非原文）：
《执行异议和复议规定》第二十九条的适用主体为商品房消费者，一般情况下仅指向开发商购一套商品房的购房人（买受人）。（来源：周实奇、张琦案外人执行异议之诉二审民事判决书【福建省三明市中级人民法院（2021）闽04民终46号】）
工抵房《商品房买卖合同书》是否在房产部门联机备案不影响其效力。（来源：国家开发银行、宋艳君等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书【最高人民法院（2022）最高法民终15号】）
购房人不能提供房屋买卖合同，但通过销售不动产统一发票、情况说明等材料能够推出其与房地产开发公司在购房时（查封之前）应当签订了相应的买卖合同的，视为满足《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项条件。（来源：海天建设集团有限公司、冷玉莲等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书【最高人民法院（2021）最高法民终1291号】）
