购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品房产杈证，是否可以理解为办理房屋的“小产证"在实践中，房屋权属转移登记包括房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等，购房者在申请个人《房屋所有权证》时，应当提交身份证、《商品房买卖合同》、购房付款凭证、契税完税证明、由房地产开发商提供的《商品房用地面积表》及地籍图等，在上述资料齐备和符合申请条件后，购房者申请《房屋所有权证》才可以得到房地产行政主管部门的审批。

如何界定房屋质量问题解除合同的条件依据当事人意思自治原则，买卖双方首先可以在商品房买卖合同中通过补充协议，对于严重影响正常居住使用的房屋质量问题的情形作出具体约定，一方面可以明确开发商在房屋销售中的质量责任，另一方面有利于日后出现质量纠纷时有据可依，避免因法官自由裁量权的适用不统一而导致同案不同判。

业主对所购特殊商品房享有特别知情权开发商在业主购房时，对安装在住宅楼负一楼的高压配电设备未履行告知义务，侵犯了购房者知情权。知情权属于我国合同法规定的先合同义务范畴。我国《合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任一．（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

业主面对社会效益最大化须有容忍义务《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。"《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。"这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》、《合同法》所规定的条件，当事人签订合同时，同时具备上述条件，便确认合同有效。

开发商售房不得保留外墙面所有权及使用权外墙面不属于单个业主，亦不属于开发商，而属于业主共有，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。首先，根据建筑物区分所有权的理论即壁心和最后粉刷表层说，专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心，而外墙面明显超过壁心，因此，外墙面不能归单个业主专有，仅能归全体业主共有

在商品房质量存在何种瑕疵时，购房者可以拒收房屋就房屋王体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的，开发商就违反了法律的强制性规定，开发商理应向买受人承担房屋质量责任，买受人也因此可以拒收房屋。

已交付但未过户的房屋灭失后，事实上已经不能履行，出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务作为标的物的房屋在实际交付买受人而未办理产权过户手续情况下灭失，房屋买受人请求出卖人协助办理过户手续的合同目的已在客观上不能实现，房屋买卖协议已无法继续履行，出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务，其请求终止房屋买卖协议符合法律规定，应予支持。

善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准如何确定房屋使用费的标准应该参照同地段同类房屋租金计算。理由是，在商品房买卖合同无效的情况下，买受人利用他人的房屋进行了营利活动，由此获得的物上利益应该返还给房屋所有人，返还的标准即是租用同地段同类房屋应支付的费用。

买受人在约定的交房期限届满之日起超过2年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

房屋毁损、灭失的风险如何分担我国对标的物的风险转移系采用交付主义，即无论买卖合同的标的物所有权是否转移，只要标的物已经交付，即由标的物的占有人承担风险责任。这一规定也是吸收了德国法律规定的精髓。这一规定的出发点是，标的物交付后，买受人对标的物可行使直接占有、管理乃至使用、收益权占有人维护标的物最为方便，并能有效防范风险的发生。相对而言，标的物的所有人没有管理、支配该标的物，难以有效地维护标的物，防范风险的发生。