“小产权房屋”的买卖合同效力如何认定在经济发达的城市郊区，存在一些企业或村委会未经合法审批在农村集体土地上兴建楼房，并以“廉租房"、“集资房"、“新农村改造用房"等名义对外销售的情况，此类房屋并未取得政府房地产主管部门的相关建设审批手续，无法办理房屋所有权证。上述各种“小产权房屋"的建设，实际上改变了农村集体土地的使用性质，但又未依照相关法律程序进行土地性质的变更，违反了土地管理法的强制性规定，属于禁止流转的范畴，此类买卖合同亦应归于无效。对于此类房屋的买卖合同被确认无效后，其法律后果的处理，可以参照农村私有住房买卖无效的处理意见。

房屋交易过程中出现“一房二卖”或“一房多卖”时如何处理《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条对“一物多卖"进行了规定，即“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（2）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（3）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持"。

买受人能否依据房屋买卖合同直接要求确认房屋所有权房屋买卖的双方是一种债权关系，而房屋所有权的确认则体现一种物权的归属，是一种物权关系。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。"

出卖人拒绝接收购房款时应如何处理二手房交易过程中，出卖人因房价上涨等原因不愿履行买卖合同，即在合同约定的付款期限时以各种理由推脱接收购房款，而最终以买受人未能按照合同约定期限付款或依据《合同法》第九十四条第（三）项的规定诉至法院，要求解除房屋买卖合同。我们认为，在买卖双方就付款问题产生争议时，买受人应当首先举证证明其积极履行了付款义务，在交易过程中，买受人遇到出卖人故意拖延接收房款的，应当保留要求出卖人接收购房款的相应证据，或向公证机关办理购房款提存。

房屋买卖合同中未对付款时间进行约定时如何处理《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。"《合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

出卖人未按照合同约定迁移户口的如何处理在二手房交易过程中，买卖双方往往将户口迁移作为合同履行的一个重要条款，约定出卖人应当在一定期限内将户口迁移出所涉房屋，并就未能按约定期限迁移户口承担违约责任进行约定。而有关户口迁移的规定是《户口登记条例》第十条：“公民迁出本户口管辖区，由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。"此规定应属于管理性的强制性规定。《合同法》第五十二条第（五）项规定的所谓“强制性规定"应当是指效力性强制性规定，所以买卖双方对户口迁移的约定不属于违反效力性强制性规定，不影响该条款的效力。

出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让房屋，该房屋买卖合同效力如何认定《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。"对于出卖人擅自出售抵押房屋的效力认定问题，存在两种观点：一种是房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。另一种是，房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效的，应予以支持。

房屋买卖中的无权处分包括哪些类型根据《物权法》的规定，可以确定，房屋买卖中的无权处分主要包括以下情形：0）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（2）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的；

未取得房屋产权证的房屋能否出售未取得房屋产权证的房屋转让存在以下几种类型：其一，转让的房屋具备进行权属登记的条件，但产权人尚未取得房屋产权证，其二，转让的房屋虽尚未进行权属登记（俗称小产证），但房屋已经竣工验收具备办理初始登记条件（俗称大产证）或已经办毕初始登记，同时具备办理房屋权属登记条件的；其三转让的房屋尚未竣工验收，或虽已竣工验收但尚未具备办理初始登记条件的。

房屋买卖过程中出现“阴阳合同”的，如何处理当事人之间就二手房买卖分别签订数份合同的（包括网签合同、备案合同、实际履行合同、补充协议等），合同中关于房屋价款、履行方式等约定有不一致的地方，双方就此发生争议时，应当依据当事人真实意思表示的合同条款确定双方权利义务内容。关于当事人真实意思表示的判断，可以结合二手房市场价格、当事人合同目的及其他证据综合确定，如为少缴税而报不合理低价。