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房屋毁损、灭失的风险如何分担

日期:2017-12-01 来源:网 作者:网 阅读:158次 [字体: ] 背景色:        

房屋毁损、灭失的风险如何分担

对于风险负担的模式,理论与实务中主要有以下几种观点:

第一种观点认为,在当事人没有约定的情况下,以合同成立的时间作为标的物风险转移的时间。该观点被称为合同成立主义。

第二种观点认为,标的物风险转移的时间应当与所有权转移时间一致,也就是谁享有所有权,谁承担风险。该观点被称为所有权主义,又称为物主承担风险原则。

第三种观点认为,应当以标的物的实际交付为风险转移的时间标准,交付之前,风险由卖方承担,交付之后,风险由买方承担,而不论所有权是否移转。该观点被称为交付主义,又称为交付主义原则、债务人负担原则。

我们认为,上述第三种观点正确

按照我国《合同法》第142条的规定,我国对标的物的风险转移系采用交付主义,即无论买卖合同的标的物所有权是否转移,只要标的物已经交付,即由标的物的占有人承担风险责任。这一规定也是吸收了德国法律规定的精髓。这一规定的出发点是,标的物交付后,买受人对标的物可行使直接占有、管理乃至使用、收益权占有人维护标的物最为方便,并能有效防范风险的发生。相对而言,标的物的所有人没有管理、支配该标的物,难以有效地维护标的物,防范风险的发生。另外,交付主义将标的物的风险分配给标的物的占有人,也有利于促使占有人尽自己的最大努力来维护标的物,减少标的物的风险。《商品房买卖合同解释》第11条承继的是《合同法》关于风险转移的规定,但是将实际的交付使用作为风险转移承担的划分依据,而并非以物权法上交付作为风险转移的划分依据。也就是说,以动产交付的方式作为风险承担的标准。这是源于我国目前的情况做出的。现实的情况是,很多买受人同出卖人虽然订立相应的买卖合同,但是没有到相应的房产部门进行所有权的移转登记,而且,这种未登记的状况通常会维持许多年,如果房产没有发生意外的风险,造成损失。买受人同出卖人之间可以相安无事,但是一旦出现了房屋灭失的情况,不利于安定的局面。而且在这种情况下,买受人虽然未实际取得所有权,却一直以所有权人的身份行使着占有,出卖人同其他人也尊重这种事实的状态,虽然未为所有权的转移登记。如有损毁事件发生,即要求出卖人承担风险,则对于原本的出卖人难言公平,故要求实际的占有利用的买受人承担这种风险,于理、于公平有合,如是,该条解释做这样的规定并非无因。



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