如何界定房屋质量问题解除合同的条件
在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，其难以通过修复办法解决，买受人可请求解除合同，买受人请求解除的人民法院应予准许。解除合同是指合同有效成立后，因当事人一方的严重违约而使合同关系自始无效或向将来消灭的一种行为。解除合同的概念有广义和狭义之分。广义的合同解除，是指在合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕之前，通过当事人双方协议或者通过一方当事人行使解除权使合同关系提前消灭。狭义的合同解除仅指单方行使解除权解除合同，即当事人一方行使法定或约定的解除权。合同的解除是对有效合同的解除，合同解除的对象是已经有效成立而尚未履行完毕的合同。解除合同免除了当事人的履约责任。如出卖人根本违约，不交付买卖合同的标的物，或交付的标的物根本不符合合同规定品质，则买受人可不再等待出卖人的交付，但其仍有权利取得损害赔偿。在因买卖合同一方当事人违约而导致合同解除的情况下，不免除违约方承担相应的违约责任，特别不影响受害方要求损害赔偿的权利。解除合同是一种较严厉的措施。一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。一般情况下，解除合同是以对方根本违约为前提条件的。
依据当事人意思自治原则，买卖双方首先可以在商品房买卖合同中通过补充协议，对于严重影响正常居住使用的房屋质量问题的情形作出具体约定，一方面可以明确开发商在房屋销售中的质量责任，另一方面有利于日后出现质量纠纷时有据可依，避免因法官自由裁量权的适用不统一而导致同案不同判。如果买卖双方未进行特别约定，那么如何界定房屋质量问题解除合同的条件呢？对此，司法实践中存在不同观点：
第一种观点认为：商品房的“正常居住使用"主要以安全为标准，只要房屋能安全居住使用，其他质量问题不会严重影响居住使用；
第二种观点认为：“正常居住使用"不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，严重低于此标准亦应认定为严重影响居住使用。
我们认为，上述第二种观点正确。
因为随着社会的不断发展及生活质量的逐步提高，人们对房屋质量的要求越来越高，房屋质量的内涵越来越丰富，不仅包括安全，还包括交通、医疗、教育、空气质量、周边环境等配套设施、公共设施的尽全尽美，如果买受方付出特别昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重瑕疵，会影响到买受方的正常“居住使用"，买受方为此可以要求解除合同。根据合同的法定解除原理，结合审判实践，我们认为可以对“严重影响正常居住使用"房屋质量问题解除合同的条件作如下规定：第一，房屋严重漏水且无法进行修复的。第二，房屋墙体多处开裂，难以维修的。第三，因设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的。第四，房屋经质检、规划、环保、消防等部门检验，存在重大安全隐患且无法加以改进的。第五，室内空气质量经检测不合格，长期居住严重影响人体健康安全的。第六，严重缺乏广告宣传中的配套设施与公共设施，给买受人生产、生活带来严重不便的。第七，其他严重影响买受人正常居住使用的情形。
