房产律师解析商品房出售合同及免责条款效力 一般认为，书面形式是商品房出售合同的成立要件。然而，1999年10月1日生效的《合同法》从鼓励交易出发，并未将书面形式作为合同成立的绝对要件。不可抗力属于法定的免责事由，而技术障碍和施工单位的延迟等不属于法定的免责事由，当事人将之作为棉责事由违背公平原则。当然，在签订商品房预售或出售合同时，购房人最好与开发商协商修改免责与限责条款，以免将来购房人自己利益受损。

开发商预售商品房时购房预定款性质的费用可以退还吗 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

开发商预售商品房时是否可抵押该房产或设定他项权 已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。房地产开发商不得抵押已预售的房地产。

开发商销售商品房时应标明哪些事项及提供哪些材料 在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。

开发商销售商品房方式有哪些及不得采取哪些方式销售 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

商品房现售及房地产现售需要具备哪些条件 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。

商品房预售需要具备的条件及办理预售许可证的条件 商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶。

什么是商品房预售及房地产预售许可证包含哪些内容 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。

套内使用面积、建筑覆盖率、建筑容积率及绿化覆盖率法律解析 当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率

对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的 成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时，其配套工程应按计划同步完成。未完成时，同期的其他项目不予规划验收。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。