农村集体建设用地使用权流转法律问题研析 实施农村集体建设用地使用权流转改革的重要目的之一即要将农村集体非农建设用地纳入城乡统一的土地市场，通过适度增加建设用地的供应量，强化国家对土地市场的调控。而调整存量建设用地，关键是在于加强城乡土地规划的统一协调与严格土地用途管制。农村集体建设用地流转的立法创新是一项全新的实践探索，亦是一项系统工程，因其涉及到流转土地的产权关系、流转行为的效力、流转的价格机制及流转收益的分配管理机制等诸多重要问题，故绝非一部单项立法就能将其囊括并全面规制到位的。

小产权房问题的解决及农村宅基地使用权制度的完善 首先应当明确的是小产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。宅基地使用权不仅有用益物权的性质，更牵涉到一个完全物权——农民集体土地所有权；而如果站在这个角度上，我国现行流转理论更是难以立足。比如将这些房屋变成经济适用房或廉租房，用于当地的社会保障，这样可以省去补交土地出让金的麻烦；或者，将这些房屋用于政策性租赁的方式（政府定价）交给农民组织管理，其长期的租金可作为农民的长期收益，解决土地被占用后的收入保障问题。

租赁合同未经登记效力认定相关法律规定 租赁法律关系本质上是一种债权债务关系，在早期民法中，租赁权不能对抗第三人。但现代民法强化了租赁权的效力，使之物权化，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种对抗力的表现之一在于，在租赁关系存续期间，承租人对于取得租赁物所有权和其他物权的人，得主张租赁权。例如，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

商铺租赁之转租问题、装修的问题、招商问题及配合义务等相关问题探析 在采用租赁合同转让的方式时，最好最简易的办法是在原租赁合同后面进行说明和补充，这样才能保持前后合同内容的一致。每个商家接手商铺后，通常要进行一番装修再开业;有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性。但是，具体承租的商铺不一定能满足这一要求，因为商铺的装修不能破坏主体结构。有些新开设商场或市场，为了吸引商家，在对外宣传中往往明示或暗示不久的将来该地区将建成拥有完善的配套、良好的人气的商圈，并给商家种种口头承诺。但是，事实往往让承租的商家不能如愿，甚至血本无归。

农村房屋产权转移给他人的，对宅基地道德补偿金归谁所有？土地是农民集体所有的，第一部分应支付给该村的村民委员会。而拆迁单位与孙某签订的补偿协议中所涉及的项目都包含在地上物补偿款内。由此也说明区位补偿金是对房屋的补偿，而不是对土地的补偿，拆迁人也不可能支付两笔土地补偿款。即便把区位补偿金视为对宅基地的补偿，从法律的基本原则分析，地随房走、房随地走是法律的一项基本原则。既然孙某已取得房屋的所有权，房屋所占有的土地使用权也应随之转移给孙某，而对孙某房屋所进行的拆迁补偿均应归孙某所有。

房地产律师解析商品房买卖合同纠纷案件的法律适用 商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。

房屋买卖合同中房贷新政策是否构成不可抗力解除合同责任如何承担 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买人”，购房者可以以此为由主张开发商返还定金，法院应予支持。基于以上分析，在国家调控房价的大趋势下，笔者建议在今后的购房合同中，买卖双方应该明确具体地约定合同解除条件，比如，在商品房买卖合同中约定，“如果买受人因国家房贷政策调整，导致无法在本合同签订之日起*日内取得贷款，本合同自动解除，买受人不承担违约责任”，以最大限度地避免和减少纠纷的发生。

二手房买卖中的法律风险及其防范措施 买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

房屋买卖过程中阴阳合同的效力认定问题 二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。

解决商品房销售面积差异纠纷的建议 虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦，但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害，因此，决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况，必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形，把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定，商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时，由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。