商品房买卖合同和贷款合同均解除（一）：出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的全部本金及利息分别返还担保权人和买受人
【观点摘要】：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款规定，商品房买卖合同解除后，贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
二审民事判决书
案由：房屋买卖合同纠纷
上诉人（原审被告）：岭南房地产公司。
被上诉人（原审原告）：陈某。
原审第三人：中国银行京山支行。
【案件认定基本事实】：
一审法院认定事实：2018年7月21日，陈某向岭南房地产公司支付岭尚山河19#楼1-102房屋定金3万元。2018年7月28日，陈某与岭南房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定陈某购买岭南房地产公司开发的位于京山经济开发区温泉景观大道岭尚山河X号房屋，商品房总价款为707687元，2018年7月28日前支付首期房价款217687元，余款49万元向贷款机构申请贷款支付。该合同第十一条第（一）项约定出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定出卖人逾期60日内交房的，向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；第二十条第（二）项约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起330日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年2.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。陈某于合同签订当日支付首付款187687元，加上定金，合计支付首付款217687元。2018年9月17日，陈某缴纳住宅专项维修资金7602.1元。
2019年2月27日，陈某与中国银行京山支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额49万元，并以案涉房屋提供担保，岭南房地产公司作为保证人承担连带保证责任。截止2021年10月，陈某向中国银行京山支行累计还款本息合计90465.01元。
陈某于2020年8月3日向一审法院提起诉讼，以岭南房地产公司逾期超过60日未交房为由，请求解除《商品房买卖合同》，返还房款及利息，退还房屋维修资金和产权代办费，并支付违约金。经审理一审法院认为，案涉房屋于2020年1月10日已符合约定的房屋交付条件，陈某于2020年1月13日收到收房通知，陈某无权解除《商品房买卖合同》。一审法院于2020年10月20日作出(2020)鄂0821民初1201号民事判决书，驳回陈某全部诉讼请求。
2020年10月27日，陈某签署《业主验楼记录表》，该表记载：“本人（业主）兹声明：上述房屋单位经本人（业主）检查后认为一切妥善及满意，现正式办理接收手续及签收。”后陈某以出卖人原因未能在该商品房交付之日起330日内取得房屋所有权证书为由，于2021年10月22日通过顺丰快递向岭南房地产公司发出《解除购房合同通知书》，该通知书于次日签收。
另查明，截止2021年12月27日17时，岭南房地产公司未办理案涉房屋所在19栋楼的首次登记。
【起诉一审】
陈某向一审法院起诉请求：1.解除陈某与岭南房地产公司签订的合同编号为JSX18004634的《商品房买卖合同》；2.解除陈某与中国银行京山支行、岭南房地产公司签订的合同编号为2019年京营个房借字022701号的《个人一手住房贷款合同》；3.岭南房地产公司返还陈某首付款及办证费合计218187元（首付款217687元、办证费500元）；4.岭南房地产公司返还陈某向中国银行京山支行偿还的贷款本息90465.01元；5.岭南房地产公司向陈某支付利息（以全部房款707687元为基数，按LPR标准自2018年7月28日计算至实际付清之日止，截止2021年10月27日按照年利率3.85%计算利息88604.8元）；6.岭南房地产公司赔偿陈某因购房所产生的维修基金费用合计7602.1元。
【一审法院裁判】
一审法院认为，本案法律事实引起的民事纠纷发生于民法典施行后，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款规定，本案适用民法典的规定进行处理。
一、关于商品房买卖合同的解除。
陈某在庭审中陈述其向不动产管理部门咨询办理房屋所有权证书情况时，被告知案涉房屋所在楼栋未办理首次登记，不能办理房屋所有权证书。岭南房地产公司辩称案涉房屋所在楼栋的总证已在政府部门，还没有发下来。经核实，案涉房屋未能办理房屋所有权证书的原因是岭南房地产公司未能完成案涉房屋所在楼栋的首次登记。陈某在庭审中主张按照合同第十一条第（一）项约定出卖人应当在2019年11月30日交房的日期为交房时间，岭南房地产公司认为应按照实际交房时间起算330日办证期限。一审法院认为合同第二十条约定的商品房交付之日应为实际交房时间，对于陈某主张从2019年11月30日起算办证期限，一审法院不予支持。陈某向一审法院提交了2020年10月27日签署的《业主验楼记录表》，该表记载事项表明陈某于当天办理了房屋接收手续并签收，该表的签署时间应为案涉房屋实际交房时间，对此一审法院予以确认。岭南房地产公司辩称该表不是交房表，陈某在验楼当天拒绝接收房屋，案涉房屋至今没有完成交付。该辩解意见缺乏依据，一审法院不予采纳。
岭南房地产公司未及时办理案涉房屋所在楼栋的首次登记，导致陈某未能在《商品房买卖合同》第二十条约定的交房之日起330日内取得房屋所有权证书，陈某有权按照该条款约定解除合同，该合同于《解除购房合同通知书》送达之日即2021年10月23日解除，对此一审法院予以确认。
二、关于住房贷款合同的解除。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十条规定，陈某与岭南房地产公司签订的《商品房买卖合同》既已解除，贷款合同的目的显然无法实现，陈某请求解除《个人一手住房贷款合同》，一审法院予以支持。中国银行京山支行述称贷款合同约定的解除条件并不包含解除商品房买卖合同即可一并解除贷款合同，陈某无权主张解除贷款合同，该意见一审法院不予采纳。
三、关于商品房买卖合同和住房贷款合同解除后的法律后果。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款规定，商品房买卖合同解除后，贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《商品房买卖合同》第二十条约定，合同解除后，出卖人应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》解除后，陈某请求岭南房地产公司返还首付款217687元以及向中国银行京山支行偿还的贷款本息90465.01元，一审法院予以支持。对于岭南房地产公司认为不应当返还贷款利息的辩解意见，一审法院不予采纳。至于陈某主张的办证费500元，现有证据不能证明是支付给岭南房地产公司，住宅专项维修资金7602.1元是相关职能部门收取，不应由岭南房地产公司返还，因此对于陈某主张的这两项费用，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十四条规定，由于出卖人原因，买受人在合同约定的期限未能取得不动产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。《商品房买卖合同》解除后，陈某有权按照该合同第二十条约定，请求岭南房地产公司承担违约责任。合同约定按照年2.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，陈某请求自2018年7月28日至2021年10月27日按照年利率3.85%支付利息，符合合同约定，一审法院予以支持。2021年10月28日至付清之日止的利息应当按照年利率2.5%（不低于中国人民银行公布的贷款市场报价利率）计算。岭南房地产公司认为应当按照年利率2.5%计算利息的辩解意见，不符合合同约定，一审法院不予采纳。
对于《个人一手住房贷款合同》解除后剩余未还的贷款本金及利息，因陈某、中国银行京山支行均未提出相应诉讼请求，一审法院不予审查，当事人可以另诉解决。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十四条、第十五条、第二十条、第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈某与岭南房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2021年10月23日解除；二、解除陈某与中国银行京山支行签订的《个人一手住房贷款合同》；三、岭南房地产公司于判决生效之日起五日内返还陈某支付的首付款217687元；四、岭南房地产公司于判决生效之日起五日内返还陈某向中国银行京山支行偿还的本息合计90465.01元；五、岭南房地产公司向陈某支付利息，利息以707687元为基数，从2018年7月28日起至2021年10月27日止按年利率3.85%计算，从2021年10月28日起至付清之日止按年利率2.5%（不低于中国人民银行公布的贷款市场报价利率）计算；六、驳回陈某的其他诉讼请求。案件受理费3686.5元（已减半），由陈某负担74元，岭南房地产公司负担3612.5元。
【上诉二审】
岭南房地产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回陈某的诉讼请求；一、二审诉讼费用由陈某负担。
事实和理由：2020年10月27日的《业主验楼记录表》只是验房，双方至今未办理房屋交接，一审法院判决《商品房买卖合同》于2021年10月23日解除没有事实依据。即使判令解除《商品房买卖合同》，一审法院对合同解除后的相关事项处置存在错误：陈某实际支付的购房款为首付款及按揭款90465.01元中的本金部分，利息部分不属于购房款，一审法院判令返还本息无依据。一审法院以总房款707687元为基数计算利息错误，应以实际支付的购房款为基数；重复计算2018年7月28日至2021年10月27日的利息，因为陈某的按揭款90465.01中的包含了此期间利息。
陈某辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，判决合理，岭南房地产公司的请求和理由不能成立，请求驳回其上诉请求。
中国银行京山支行述称，同意岭南房地产公司的上诉请求。同时认为一审法院的裁判超出了审理范围，陈某一审未将银行列为被告，银行也未单独提起诉讼，法院应只处理商品房买卖合同纠纷，不应一并解除陈某与银行间的贷款合同，故审理程序错误。
【二审法院审理】
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，一审查明的事实属实，予以确认。
二审另查明，陈某与中国银行京山支行签订的《个人一手住房贷款合同》，约定的49万元贷款，中国银行京山支行放款日期为2019年3月18日。
【二审法院裁判】
本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院判决《商品房买卖合同》于2021年10月23日解除是否正确；二、一审判决中以总房款707687元为基数计算利息是否正确。
关于焦点一。陈某于2020年10月27日签署的《业主验楼记录表》记载：“本人（业主）兹声明：上述房屋单位经本人（业主）检查后认为一切妥善及满意，现正式办理接收手续及签收。”该记录表明确载有“房屋业主验收满意，现正式办理交接”，且岭南房地产公司并未提供证据证实在陈某签署《业主验楼记录表》时已明确向其告知后续还需另行签订房屋交接手续，故对岭南房地产公司认为案涉房屋至今未办理房屋交接的理由，本院不予采纳。案涉房屋于2020年10月27日办理交接，一审法院依据《商品房买卖合同》第二十条的约定及陈某向岭南房地产公司发出的《解除购房合同通知书》的送达时间，判决《商品房买卖合同》于2021年10月23日解除，并无不当。
关于焦点二。岭南房地产公司认为，一审法院以总房款707687元为基数计算利息错误，应以实际支付的购房款为基数。根据查明的事实，案涉商品房总价款为707687元，陈某于2018年7月28日前支付首期房价款217687元，余款49万元已通过办理银行贷款支付，即陈某实际已向岭南房地产公司付清全部购房款707687元。岭南房地产公司与陈某签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起330日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年2.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。依此约定，合同解除后，岭南房地产公司应退还陈某已付全部房款，一审法院依陈某起诉请求判决岭南房地产公司退还陈某已支付的首付款217687元及房贷款90465.01元，并无不当。对利息的起算时间，应从首付款217687元支付之日以217687元为基数计息，从49万元贷款支付之日以707687元（217687元+49万元）为基数计息。首付款217687元陈某于2018年7月28日前支付完毕，49万元贷款放款日期为2019年3月18日，即岭南房地产公司向陈某支付的利息，应从2018年7月28日-2019年3月17日以217687元为基数计息，按照年2.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息；从2019年3月18日至付清之日止以707687元为基数计息，按照年2.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息。故，对岭南房地产公司认为应以实际支付的购房款为基数计算利息的上诉理由，本院予以支持。因陈某诉讼请求主张的从2018年7月28日至2021年10月27日的利率标准为3.85%，此标准低于或等于实际对应期间利率，本院予以支持。由于2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，对2021年10月28日起的利率标准相应变更。
关于中国银行京山支行述称一审判决超出审理范围，不应一并解除陈某与银行间贷款合同的意见，因其未对此提出上诉，本院不予审查。
综上，岭南房地产公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，判决如下：
一、维持京山市人民法院（2021）鄂0821民初2559号民事判决书第一、二、三、四项，即“一、陈某与岭南房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2021年10月23日解除；二、解除陈某与中国银行京山支行签订的《个人一手住房贷款合同》；三、岭南房地产公司于判决生效之日起五日内返还陈某支付的首付款217687元；四、岭南房地产公司于判决生效之日起五日内返还陈某向中国银行京山支行偿还的本息合计90465.01元”；
二、撤销京山市人民法院（2021）鄂0821民初2559号民事判决书第五、六项，即“五、岭南房地产公司向陈某支付利息，利息以707687元为基数，从2018年7月28日起至2021年10月27日止按年利率3.85%计算，从2021年10月28日起至付清之日止按年利率2.5%（不低于中国人民银行公布的贷款市场报价利率）计算；六、驳回陈某的其他诉讼请求”；
三、岭南房地产公司向陈某支付利息，从2018年7月28日-2019年3月17日，利息以217687元为基数，按年利率3.85%计算；从2019年3月18日至2021年10月27日，利息以707687元为基数，按年利率3.85%计算；从2021年10月28日起至付清之日止，利息以707687元为基数，按年利率2.5%（不低于中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算；
四、驳回陈某的其他诉讼请求。
一审案件受理费3686.5元（已减半），由陈某负担186.5元，岭南房地产公司负担3500元。二审案件受理费3686.5元，由岭南房地产公司负担3500元，陈某负担186.5元。
本判决为终审判决。
审判长 XXX
审判员 XXX
审判员 XXX
二〇二二年六月一日
书记员 XXX
【附案例索引】
（2022）鄂08民终378号湖北省荆门市中级人民法院民事判决书
来源：裁判文书网
