开发商签完商品房认购书后拒绝售房应否承担违约责任
情景案例
某村的肖某为方便孩子在县城上学，经多方考察，决定选择购买县城某小学附近的一套90平方米的房屋。2020年9月3日，肖某与某房产开发公司签订商品房认购书一份，约定：肖某向某房产开发公司预订商品房一套，总房价80万元，签订认购书时支付定金2万元，肖某应于2020年9月12日前到某房产开发公司售楼处与某房产开发公司签订《商品房买卖合同》，否则作违约论。肖某于签订认购书当天即向某房产开发公司转账支付2万元定金。2020年9月12日，肖某带着购房款前往某房产开发公司准备签约。某房产开发公司告知该套房屋已经出售给他人，无法签约，其同意退回肖某的2万元定金。肖某认为其与某房产开发公司已经签订认购书，要求某房产开发公司与其签订商品房买卖合同。双方由此发生争议。开发商签完商品房认购书后拒绝售房应否承担违约责任？
权威观点
当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书为预约合同，一方在约定期间届满时不签订合同，构成违约，对方可请求其承担违反预约合同的违约责任。
法官解读
（一）预约合同的概念。
预约合同又称预备性契约，指当事人达成的约定将来在一定期限内订立合同的协议。预约是谈判期间对未来事项的预先规划。在市场交易活动中存在形形色色的预约，如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、定金收据、原则性协议、谅解备忘录、缔约纪要、临时协议等。商品房认购书属于预约合同。
（二）违反预约的违约责任。
根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款的规定，违反预约要承担违约责任。在承担违约责任的方式上，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定了继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任形式。由于预约的特殊性，违反预约并非一定能适用该条规定的全部违约责任形式。首先，一般情况下，违反预约不得适用继续履行，即不得强制签订本约。强制缔约适用于为社会提供公共服务的企业，在法律有规定的情形下才可以适用。民法典规定的强制缔约有以下情形：1.第四百九十四条规定：“国家根据抢险救灾、疫情防控或者其他需要下达国家订货任务、指令性任务的,有关民事主体之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。依照法律、行政法规的规定负有发出要约义务的当事人,应当及时发出合理的要约。依照法律、行政法规的规定负有作出承诺义务的当事人,不得拒绝对方合理的订立合同要求。”2.第六百四十八条第二款规定“向社会公众供电的供电人,不得拒绝用电人合理的订立合同要求。”3.第六百五十六规定“供用水、供用气、供用热力合同,参照适用供用电合同的有关规定。”4.第八百一十条规定：“从事公共运输的承运人不得拒绝旅客、托运人通常、合理的运输要求。”本案不属于强制缔约的情形，不适用强制缔约，故肖某不得要求某公司签订正式商品房买卖合同，只能要求其承担其他违约责任。其次，违反预约是不诚信的行为，可能会给守约方造成财产损失，对于财产损失应当通过违约方承担违约责任来填补。违约责任中的赔偿损失、支付违约金、定金罚则均为填补损失的形式，具体适用何种责任形式要根据当事人的约定决定。当事人约定了违约金或定金时，适用违约金或定金的相关规定，没有约定时，可以根据其实际损失主张违约方赔偿损失。本案中当事人未约定违约金的计算方法，而是约定了定金，应适用定金罚则。本案定金是在订立预约时交付的，是订立本约之保证。交付定金的一方无正当理由拒绝订立本约时，丧失定金；收取定金的一方无正当理由拒绝订立本约时，双倍返还定金。因此，某房产开发公司应向肖某双倍返还定金4万元。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
第五百八十七条 债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。
特别提醒
预约是独立的契约，违反预约亦需承担违约责任。
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