商品房买卖合同和贷款合同均解除（二）：买受人已累计向银行偿还贷款的本息由出卖人直接向买受人返还
【观点摘要】：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，买受人因购房向银行贷款并且该款项已由银行支付给出卖人，买受人因此向银行逐月偿还借款本金及利息。故买受人已累计向银行偿还贷款本息由出卖人向买受人返还。
二审民事判决书
案由：商品房预售合同纠纷
上诉人（原审被告）：中行防城港分行。
被上诉人（原审原告）：王某。
被上诉人（原审被告）：富乐华公司。
【案件认定基本事实】：
一审法院认定事实：2017年6月14日、6月28日，富乐华公司向王某出具两张《收据》，分别载明收到王某交来案涉商品房房款1万元、97047元。2017年6月28日，王某作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定王某购买富乐华公司开发的北部湾互联网小镇X号房，面积为53.08平方米，总价款为262047元，在签订本合同前王某向富乐华公司支付定金107047元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，余款155000元采取贷款方式支付；富乐华公司应于2019年12月30日前交付该房屋，未按约定的时间将按商品房交付王某时，逾期超过360日后，王某有权解除合同，王某解除合同的，应当书面通知富乐华公司，富乐华公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房款（含已付贷款部分），并自王某付款之日，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。2017年7月19日，王某作为借款人与中行防城港分行作为贷款人、富乐华公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》，约定王某向中行防城港分行借款155000元用于购买案涉房屋，借款期限为120个月。贷款支付方式为受托支付，放款账户户名为富乐华公司，放款账户账号为×××22，放款账户开户行为中国银行防城港分行营业部。同时，王某作为借款人与中行防城港分行作为贷款人、富乐华公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同补充协议》，约定富乐华公司提供第三方连带责任保证，担保期限为自贷款人向借款人发放贷款之日起至借款人所购房屋办妥房屋所有权证并办理房产抵押手续将房产抵押给贷款人之日止。
另查明，2021年3月16日，王某委托广西精一律师事务所向富乐华公司的合同预留地址寄送《律师函》，载明富乐华公司未在2019年12月30日前向王某交付房屋，已逾期交房，王某要求富乐华公司自收到该律师函之日起解除与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、退还已付首付款107047元、已偿还按揭贷款本息73093.05元并赔偿利息损失。该函件于2021年3月17日由他人代收。
再查明，截至2021年3月5日，王某已按贷款合同约定偿还中行防城港分行借款本息合计73137.93元。
【起诉一审】
王某向一审法院起诉请求：一、确认王某与富乐华公司于2017年6月28日签订的《商品房买卖合同》已于2021年3月18日解除；二、判令解除王某与富乐华公司、中行防城港分行于2017年7月19日签订的《个人一手住房贷款合同》；三、判令富乐华公司退还王某已付房款107047元及赔偿利息损失17563.85元（利息计算方式：以107047元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年6月29日计至2019年8月19日为10602.85元；以107047元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年8月20日暂计至2021年3月31日为6961元，以后利息实际计算至清偿之日止。共计为17563.85元）；四、判令富乐华公司退还王某已向中行防城港分行偿还的按揭贷款本息73093.05元（按揭贷款本息从2017年8月5日暂计至2021年3月5日为73093.05元，余下按揭贷款本息按每月实际偿还的贷款本息金额从2021年3月6日计算至本案判决生效之日止）；五、判令富乐华公司向中行防城港分行偿还《个人一手住房贷款合同》剩余未还的贷款本息125529元（计算方式：剩余75个月贷款未还，按每月1673.72元计算，从2021年3月6日计至2027年8月5日，为75×1673.722元=125529元，具体数额以中行防城港分行于判决生效当日出具的核算金额为准）；六、本案的诉讼费用由富乐华公司承担。
【一审法院裁判】
一审法院认为，关于王某请求确认《商品房买卖合同（预售）》于2021年3月18日解除的问题。王某与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按约履行各自的义务。富乐华公司未在2019年12月30日前向王某交付案涉房屋，构成违约，依照合同约定，逾期交房超过360日的，王某有权解除合同，本案中，富乐华公司已逾期交房超过360日，王某享有合同解除权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，王某于2021年3月17日向富乐华公司送达《律师函》表明解除案涉合同的主张，未逾一年的合同解除权行使期限，故案涉合同于该日已解除。
关于王某要求解除《个人一手住房贷款合同》的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”规定，王某请求同时解除与被告中行防城港分行、富乐华公司签订的《个人一手住房贷款合同》，本院予以支持。
关于王某请求富乐华公司返还已付房款、剩余按揭贷款、赔偿利息损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定及《商品房买卖合同（预售）》中关于出卖人逾期交房买受人解除合同的约定“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息”，王某请求富乐华公司返还已付首付款107047元并支付利息（利息的计算方式：以107047元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年6月29日起计算至2019年8月19日；2019年8月20日后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际付清之日止）的主张，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，王某因购房向被告中行防城港分行贷款155000元，且该款项已由被告中行防城港分行支付给富乐华公司，王某因此向被告中行防城港分行逐月偿还借款本金及利息。截至2021年3月5日，王某已累计向被告中行防城港分行偿还贷款本息73137.93元，该笔款项应由富乐华公司向王某返还。现王某仅主张富乐华公司返还贷款本息73093.05元，是其对自己权益的合法处分，本院予以支持富乐华公司向王某返还贷款本息134580.15元。《个人一手住房贷款合同》中剩余的贷款本息由富乐华公司返还给被告中行防城港分行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十一条、第二十条、第二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、确认王某与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2021年3月17日解除；二、解除王某与中行防城港分行、富乐华公司签订的《个人一手住房贷款合同》；三、富乐华公司于本判决生效之日起十日内向王某返还购房首付款107047元并支付利息（利息的计算方法：以107047元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年6月29日起计算至2019年8月19日；2019年8月20日后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际付清之日止）；四、富乐华公司于本判决生效之日起十日内向王某返还王某已付给中行防城港分行的贷款本息73093.05元（暂计至2021年3月5日，2021年3月6日起至本判决生效之日止王某已偿还中行防城港分行的贷款本息数额以中行防城港分行于判决生效当日出具的还款明细清单为准）；五、富乐华公司于本判决生效之日起十日内向中行防城港分行返还自判决生效之日王某就《个人一手住房贷款合同》剩余未还的贷款本息（具体数额以中行防城港分行于判决生效当日出具的核算金额为准）。案件受理费6148.5元，减半收取3074.25元（王某已预交），由富乐华公司负担。
【上诉二审】
中行防城港分行上诉请求：撤销原审判决第五项，依法改判为富乐华公司对案涉债务承担连带清偿责任；本案全部诉讼费用由被上诉人王某承担。
事实和理由：2017年6月28日，王某与富乐华公司签订《商品房买卖合同》，约定王某按揭贷款的方式购买案涉房屋。2017年7月19日王某与中行防城港分行签订《个人一手住房贷款合同》，王某向中行防城港分行贷款155000元，用于支付案涉房款，分120期归还，利息采用浮动利率。一、案涉《个人一手住房贷款合同》解除，王某仍是还款义务人。（一）本案存在两个法律关系，一是王某与富乐华公司的商品房买卖合同关系，二是中行防城港分行与富乐华公司的贷款合同关系。对于贷款合同关系，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条合同相对性原则的规定，王某是贷款合同唯一的相对人，依法成立的合同对当事人具有约束力。富乐华公司与中行防城港分行成立的是保证合同关系，保证合同是贷款合同的从合同，富乐华公司并不是贷款合同的相对人，因此贷款合同解除后还款义务人仍为王某。（二）王某指定富乐华公司收取案涉贷款款项，中行防城港分行已经按照王某的指定全额发放贷款，履行完毕合同义务。（三）根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后已经履行的部分，合同当事人可以请求恢复原状并赔偿损失。中行防城港分行已经发放全额贷款，合同解除后王某作为合同相对人应当恢复合同原状返还中行防城港分行的贷款本息。（四）《最高人民法院关于审理关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第二十一条之规定，只是要求开发商（即富乐华公司）一并偿还收取的贷款本息，但并没有规定免除借款人（即王某）的法定还款义务。（2017）最高法民终683号判决与本案属类案，该判决明确《最高人民法院关于审理关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第二十一条之规定，并未免除贷款合同借款人的还款义务。防城港分行提供上述判决供法庭参考。（五）根据《一手住房贷款合同》附件二第三条第（12）小点之约定，借款人王某擅自解除和开发商的购房合同属于违约。防城港分行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。二、富乐华公司承担连带还款责任根据《最高人民法院关于审理关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第二十一条之规定，富乐华公司应当向防城港分行承担返还购房款本息的义务。综上，请求二审法院依法支持中行防城港分行的上诉请求。
王某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。
富乐华公司未作答辩。
【二审法院审理】
本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据且对一审判决查明的事实均未提出异议，本院予以确认。
【二审法院裁判】
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，中行防城港分行的上诉请求为：撤销原审判决第五项，依法改判为富乐华公司对案涉债务承担连带清偿责任。连带责任是指依照法律规定或者当事人约定，两个或两个以上当事人对其共同债务全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。也就是说，债务人必须是两个或两个以上。本案中，富乐华公司已是原审判决第五项的债务人，中行防城港分行未请求其他当事人对该项债务共同承担民事责任，债务人仅为一人，故不存在连带的基础，其上诉请求不能成立，应予驳回。
综上所述，中行防城港分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6148.50元，由上诉人中行防城港分行负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 XXX
审判员 XXX
审判员 XXX
二〇二二年六月二十七日
书记员 X X
【附案例索引】
（2022）桂06民终554号广西壮族自治区防城港市中级人民法院民事判决书
来源：裁判文书网
