商品房买卖合同和贷款合同均解除（四）：出卖人未清偿剩余的贷款本息债务前，银行对案涉房屋享有的抵押权并未丧失。
【观点摘要】：
《商品房买卖合同》及《个人房产抵押贷款合同》均已解除，由出卖人继续向银行清偿买受人剩余未还的贷款本息，法院为充分保障银行的担保物权，故依法判令在出卖人清偿剩余的贷款本息债务后再行撤销《商品房买卖合同》的备案登记及案涉商品房的抵押权预告登记，且不违反三方签订的《个人购房借款/担保合同》关于“本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除”的约定，即在出卖人未清偿债务前，银行对案涉房屋享有的抵押权并未丧失。
二审民事判决书
案由：商品房销售合同纠纷
上诉人（原审被告）：工商银行皇姑支行。
被上诉人（原审原告）：陈某佳。
被上诉人（原审被告）：京丰置业公司。
【案件认定基本事实】：
一审法院认定事实，2018年4月18日，原告（买受人）与被告京丰置业公司（出卖人）就位于沈阳市和平区南京北街X号房，建筑面积71.47平方米房屋签订《商品房买卖合同》，约定内容为：第四条房屋总价款为1121471元；第六条付款方式及期限买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，支付该商品房的首付款，即人民币341471元，贷款金额即人民币780000元由买受人负责在5个工作日内前往银行办理贷款相关手续并在签订本合同之日起30日内付清；第八条出卖人应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。
原告于2017年12月4日分别向被告支付20000元（定金）、321471元。
2018年5月16日，原告（借款人、抵押人）与第三人工商银行皇姑支行（贷款人、抵押权人）、被告京丰置业公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款780000元用于购买沈阳市和平区南京北街X号房产，借款期限自2018年5月16日至2048年5月16日。2018年5月22日，案涉房产办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押登记期限2018年5月16日至2048年5月16日。
截止本案最后一次法庭辩论终结前，案涉房产尚未交付使用。
另查明，2019年10月15日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉案房屋签订《关于世界城（原盛京金融广场）项目预期交房问题的和解协议》，约定……乙方认可并理解上述情况，为维护甲乙双方的合法权益，双方就商品房延期交付一事，经平等协商，达成以下协议：……二、预计交房日期经甲方重新核定工程计划，预计标的房屋交房时间为2021年4月30日，该日期为暂估，不构成甲方关于交房时间的承诺，具体以甲方公告日期/实际交房日期为准。三、违约责任（一）违约金的计算甲、乙双方一致同意，将原协议约定的逾期交房违约金计算标准统一变更为乙方已付购房款总金额*万分之一/日*乘以实际延期天数。（二）违约金的支付。1、在2019年9月1日之前已发生逾期交房的业主，甲方按如下方式支付违约金：（1）本协议生效之日起三十日个工作日内，甲方将截止2019年8月31日已产生的违约金一次性支付给乙方；（2）从2019年9月1日起至实际交房之日止的期间内，甲方在每6个自然月期满后三十个工作日内向乙方支付一次本期间产生的违约金；（3）实际交房之日起三十个工作日内，甲方向乙方结清全部违约金……四、双方义务（一）乙方理解并接受所购买房屋延期交付事宜，对甲方逾期交房事实不再有任何争议和纠纷，除本协议第三条约定的违约金支付义务外，不得以任何理由、任何方式向甲方及恒大地产（包括但不限于恒大地产集团有限公司及其关联方）主张其他任何权利，包括但不限于诉讼、仲裁、上访、向政府举报、投诉、举行集会、示威或采取其他任何影响甲方或恒大地产及旗下项目正常运营的行为，通过媒体、自媒体、社会平台或其他方式披露本协议相关信息或散布对甲方或恒大地产不利的言论。否则甲方要求乙方退还全部违约金并赔偿人民币50万元。赔偿金额不足以弥补甲方或恒大地产损失的，甲方有权要求乙方补足……。后被告共向原告支付逾期交房违约金47999元。
【起诉一审】
陈某佳向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除原告与被告于2018年4月18日签订的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告返还原告房屋首付款341471元，团购费2万元，及资金占用期间的利息，利息至起诉之日暂计为52643.40元(具体以361471元为基数，自2017年12月4日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.请求依法判令被告返还原告自2018年5月21日起至开庭之日为原告已经偿还的贷款本金43469.47元、利息137610.48元；4.请求依法判令被告给付原告违约金22429.42元(购房款1121471元×2%)；5.请求依法解除原告与第三人工商银行皇姑支行、被告京丰置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》；6.请求依法判令被告清偿第三人工商银行皇姑支行《个人购房借款/担保合同》项下尚欠贷款本金及其利息(以第三人出具的还款明细清单为准)；7.请求依法判令本案的诉讼费由被告承担。
【一审法院裁判】
一审法院认为，一、关于《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》是否解除一节。
原告与京丰置业公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。京丰置业公司作为案涉房地产开发商,按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房买卖合同》“第八条出卖人应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”的约定,京丰置业公司现已违约,原告据此行使合同解除权,符合约定,应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,原告与工商银行皇姑支行、京丰置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》同时解除。
二、关于原告诉请京丰置业公司退还房屋首付款、已偿还贷款本金、已付银行贷款利息及上述款项的利息、违约金是否成立一节。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房买卖合同》解除后,京丰置业公司应向原告退还首付房款341471元，并赔偿原告已偿还贷款本金、已付银行贷款利息（以银行系统数据为准）及违约金，现原告主张违约金为22429.42元符合合同约定，予以支持。
关于原告主张的赔偿已付款项的利息，因被告已经依照合同约定支付了违约金，故对利息的主张，本院不予支持。
关于原告主张的团购费，因收取方非被告，原告主张返还无事实依据，本院不予支持。
三、关于原告诉请京丰置业公司偿还剩余的银行贷款本金及利息、逾期付款而产生的其他损失一节。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中,原告与工商银行皇姑支行、京丰置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》生效后，工商银行皇姑支行已履行支付借款的义务。当《个人购房借款/担保合同》被解除后,京丰置业公司应向工商银行皇姑支行返还《个人购房借款/担保合同》项下的剩余借款本息；待京丰置业公司清偿《个人购房借款/担保合同》项下的剩余本息等债务后，原告及工商银行皇姑支行应协助撤销《商品房买卖合同》的备案登记及案涉房屋上的抵押登记。
四、关于被告提出的已支付逾期交房违约金应予以扣除意见。
2019年10月15日，原告（乙方）与被告京丰置业公司（甲方）就涉案房屋签订《关于世界城（原盛京金融广场）项目预期交房问题的和解协议》，双方就合同继续履行、支付逾期交房违约金作出相关约定，现原告要求解除买卖合同，依照和解协议约定，原告应返还所收取的逾期交房违约金。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除原告陈某佳与被告京丰置业公司于2018年4月18日签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告陈某佳与第三人工商银行皇姑支行、被告京丰置业公司于2018年5月16日签订的《个人购房借款/担保合同》；
三、被告京丰置业公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈某佳购房首付款341471元；
四、被告京丰置业公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈某佳已向第三人工商银行皇姑支行偿还的《个人购房借款/担保合同》项下的借款本息（具体金额以银行系统数据为准)；
五、被告京丰置业公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈某佳违约金22429.42元；
六、被告京丰置业公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人工商银行皇姑支行《个人购房借款/担保合同》项下的剩余借款本息（具体金额以银行系统数据为准)；
七、自《个人购房借款/担保合同》项下的借款本息清偿完毕之日起十五日内，原告陈某佳、第三人工商银行皇姑支行协助被告京丰置业公司撤销《商品房买卖合同》的备案登记、撤销沈阳市和平区南京北街36-2号42-12房屋的预售商品房抵押权预告登记；
八、原告陈某佳于本判决生效之日起十日内返还被告京丰置业公司已支付的逾期交房违约金47999元；
九、驳回原告陈某佳的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12042元，保全费3957元，由原告陈某佳承担719元，由被告京丰置业公司承担15280元。
【上诉二审】
工商银行皇姑支行上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：一、被上诉人陈某佳不享有合同约定解除权，一审法院事实认定与法律适用均错误。被上诉人陈某佳与京丰置业公司签订的《商品房买卖合同》第九条第2款约定:“买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。···。”附件四:合同补充协议第十七条约定:“买卖双方行使解除权的期限为一年(自解除权发生之日起计算)。被上诉人陈某佳与京丰置业公司约定2019年6月30日交付房屋，15日后陈某佳就享有约定解除权，但其并未在上述约定的除斥期间内，也就是解除权行使期限内行使该权利，因此根据《民法典》第五百六十四条第一款的规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”的内容，陈某佳不享有《商品房买卖合同》约定的解除权。
综上，一审法院依据《商品房买卖合同》第九条第1款的约定，解除《商品房买卖合同》违反法律规定，即不能据此解除合同，因此一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定将被上诉人与皇姑支行签订的《个人购房借款担保合同》予以解除法律适用错误。
二、《个人购房借款担保合同》约定了独立性条款，一审法院不应予以解除;上诉人与被上诉人签订的《个人购房借款担保合同》第三十五条35.4项约定:“本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除”。根据《民法典》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”的内容，即意思自治的原则，上述约定并未违反法律禁止性规定，双方互负义务并做了字体加粗提示的情况下，上述约定条款合法有效。即使两名被上诉人之间的《商品房买卖合同》解除，三方之间签订的《个人购房借款担保合同》也并不因此解除。自愿原则体现了民事活动最基本的特征，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定仅是操作指引性的规定，如果仅以司法解释中的非强制性规定就认定此合同条款无效而解除合同，则会使已经形成的法律关系处于不确定状态，从而违反了民事法律的精神与原则。请求二审支持上诉人的上诉请求。
陈某佳辩称，上诉人工商银行皇姑支行的上诉请求无事实及法律依据，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原审判决。二审期间，上诉人认为案涉《商品房买卖合同》不应予以解除，不具有事实和法律依据。因被上诉人京丰置业公司未能按照其与被上诉人陈某佳之间签订的《商品房买卖合同》约定的期限交付案涉房屋，现被上诉人陈某佳诉请解除案涉《商品房买卖合同》符合该合同约定的解除条件，一审法院判决解除《商品房买卖合同》并无不当。因案涉《商品房买卖合同》已解除，致使上诉人与被上诉人之间签订的商品房担保贷款合同的目的无法实现，一审法院判令解除案涉《个人购房借款/担保合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，亦无不当之处。综上，一审法院认定事实清楚，判决结果于法有据，请求二审法院维持原判，驳回其上诉请求。
京丰置业公司没有意见。
【二审法院审理】
二审期间各方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
【二审法院裁判】
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”二审期间，上诉人认为案涉《个人房产抵押贷款合同》不应予以解除，被上诉人陈某佳不享有解除权，被上诉人京丰置业公司一审中同意解除合同的诉讼行为对于上诉人不发生效力，故本院依法围绕上诉人提出的上诉请求进行审理。因被上诉人京丰置业公司未能按照其与被上诉人陈某佳之间签订的《商品房买卖合同》约定的期限交付案涉房屋，现被上诉人陈某佳诉请解除案涉《商品房买卖合同》符合该合同约定的解除条件，一审法院判决解除《商品房买卖合同》并无不当。因案涉《商品房买卖合同》已解除，致使上诉人与被上诉人之间签订的商品房担保贷款合同的目的无法实现，一审法院判令解除案涉《个人房产抵押贷款合同》,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，亦无不当之处。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定，现案涉《商品房买卖合同》及《个人房产抵押贷款合同》均已解除，故依法应由被上诉人京丰置业公司向上诉人返还购房贷款并向被上诉人陈某佳返还购房款的本金及利息。一审法院为充分保障上诉人的担保物权，故依法判令在被上诉人京丰置业公司清偿债务后再行撤销案涉商品房的抵押权预告登记，且不违反三方签订的《个人购房借款/担保合同》第35.4项的约定，即在京丰置业公司未清偿债务前，上诉人对案涉房屋享有的抵押权并未丧失。综上，一审法院认定事实清楚，判决结果于法有据，本院依法予以维持。
综上，上诉人工商银行皇姑支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12042元，由上诉人工商银行皇姑支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 XXX
审判员 XXX
审判员 X X
二〇二二年六月十三日
书记员 XXX
【附案例索引】
（2022）辽01民终2965号辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书
来源：裁判文书网
