商品房买卖合同和贷款合同均解除（三）：买受人剩余未还的贷款本息由出卖人继续向银行偿还。
【观点摘要】：
依照“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，房屋买受人因购房向银行贷款，且该款项已由银行支付给出卖人，买受人因此向银行逐月偿还借款本金及利息，当商品房买卖合同和贷款合同均解除时，出卖人应返还买受人已向银行偿还的贷款本息，并由出卖人继续向银行偿还剩余未还的贷款本息。
二审民事判决书
案由：商品房预售合同纠纷
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：富乐华公司。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张某钦。
原审被告：三润公司。
原审第三人：北部湾银行。
【案件认定基本事实】：
一审法院认定事实：2018年11月15日，张某钦作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订一份已备案的《商品房买卖合同（预售）》，约定张某钦购买富乐华公司开发的北部湾互联网小镇X号房，建筑面积为46.1平方米，总金额为280288元。第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金120288元，该定金于本合同签订抵作商品房价款；买受人应当于2018年11月15日前支付首期房价款120288元，余款16万元向按揭银行申请贷款支付。第十一条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。双方特别约定：如买受人在接到出卖人限定期限内不办理银行按揭房款手续或未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则买受人须向出卖人支付每逾期一天按房价总额万分之三的违约金，且逾期付款内的期间不计入原定的交房日期，交房日期顺延至买受人办理银行按揭放款手续或付清全部款项后，再续计约定的交房日期。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第（二）款约定，买受人选择按揭贷款方式付款的应在签订本合同及本补充协议后，按出卖人或按揭银行通知的时间到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理上述手续的，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项进行了约定。2017年9月1日、9月5日，张某钦通过其母亲张某芳的银行账户分别向富乐华公司的银行账户转账5万元、56869元，于2017年9月5日通过其母亲张某芳的银行账户分别向三润公司的银行账户转账33000元、36540元。2018年11月15日，张某钦向富乐华公司的银行账户转账13029元，富乐华公司向张某钦出具一张《收据》，载明收到张某钦交来案涉商品房房款120288元。
一审法院另查明，2019年3月14日，张某钦作为借款人和抵押人、富乐华公司作为保证人与北部湾银行作为贷款人签订了一份《个人房屋借款／担保合同》，约定张某钦向北部湾银行借款16万元用于购买上述房屋，借款期限120个月，自2019年3月14日起至2029年3月14日止。张某钦以上述房屋作为抵押物进行担保；富乐华公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保；《个人房屋借款／担保合同》还对其他事项进行了约定。2019年10月14日，北部湾银行向张某钦发放贷款16万元。截止至2021年12月6日，张某钦已按贷款合同约定偿还北部湾银行贷款本息44,551.51元（含本金25,863.87元和利息18,687.64元），剩余贷款本息134,136.13元未偿还。
【起诉一审】
张某钦向一审法院起诉请求：一、解除张某钦与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、富乐华公司与三润公司连带向张某钦返还购房款189,438元并赔偿利息损失31,357元（利息计算方法：以176,409元为基数，自2017年9月5日起计算至2018年11月14日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，利息为10,125元；以189,438元为基数，自2018年11月15日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自动分段计算，暂计算至2021年7月5日，利息为21,232元；以上利息共计31,357元，余下利息计算至富乐华公司、三润公司清偿之日止）；三、富乐华公司与三润公司连带向张某钦支付一倍合法定金56,057.6元；四、解除张某钦与北部湾银行及富乐华公司签订的《个人房屋借款／担保合同》；五、富乐华公司、三润公司连带向张某钦支付张某钦已经向北部湾银行偿还的贷款本金及利息33,887.08元（暂计算到2021年5月，剩余款项计算至申请人实际偿还之日止）；六、确认《个人房屋借款／担保合同》中剩余未偿还的贷款本金140,667.98元由富乐华公司向北部湾银行偿还（具体金额以本案判决前北部湾银行核算为准）；七、富乐华公司、三润公司承担本案全部诉讼费。
富乐华公司向一审法院反诉请求：一、张某钦向富乐华公司支付逾期办理按揭贷款手续违约金10,006.28元（违约金以280288为基数，按每日万分之三标准自2018年11月1日起计算至2019年3月14日）；二、本案全部诉讼费用由张某钦承担。
【一审法院裁判】
一审法院认为，一、关于张某钦请求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》的问题。张某钦与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案中，张某钦已按约向富乐华公司支付完案涉商品房全部购房款，但富乐华公司未在2019年12月30日前向张某钦交付案涉房屋，已构成违约，根据合同约定，逾期交房超过360日的，张某钦有权解除合同。现富乐华公司已逾期交房超过360日，张某钦从2020年12月24日起享有合同解除权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十一条“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，张某钦最迟应在2021年12月23日前行使合同解除权，张某钦于2021年7月16日向法院通过起诉的方式主张解除合同，其解除权的行使期间未逾一年的除斥期间，故对张某钦要求解除其与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，一审法院予以支持。
2、关于张某钦请求富乐华公司、三润公司连带返还购房款并赔偿利息损失的问题。因《商品房买卖合同（预售）》已经解除，富乐华公司应将收取张某钦的购房款返还张某钦。张某钦主张其分别向富乐华公司和三润公司支付房款119,898元、69,540元，但富乐华公司辩称其仅认可收到张某钦交来的房款120,228元，结合《商品房买卖合同（预售）》中约定张某钦应向富乐华公司支付首付款120,228元以及张某钦提供的《收据》收到张某钦交来的房款120,228元可知，富乐华公司应将收取张某钦的房款120,228元返还张某钦，虽张某钦向三润公司多支付款项69,540元，但庭审中富乐华公司认可其委托三润公司销售房屋，故双方存在委托代理关系，故三润公司收取的款项69,540元应由富乐华公司返还。故一审法院予以支持富乐华公司向张某钦返还款项189,438元（119,898元＋69,540元）并赔偿利息损失（利息189,438元为基数，从2018年11月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。张某钦要求三润公司对富乐华公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。
3、关于张某钦请求支付一倍定金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，本案中，张某钦与富乐华公司未在《商品房买卖合同（预售）》中对定金条款进行明确约定，张某钦主张支付一倍定金无事实和法律依据，一审法院不予支持。
4、关于张某钦请求解除《个人房屋借款／担保合同》的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”规定，张某钦请求一并解除与富乐华公司、北部湾银行签订的《个人房屋借款／担保合同》，一审法院予以支持。
5、关于张某钦请求富乐华公司、三润公司连带支付已向北部湾银行偿还的贷款本息以及富乐华公司向北部湾银行偿还剩余未还贷款本息的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，张某钦因购房向北部湾银行贷款16万元，且该款项已由北部湾银行支付给富乐华公司，张某钦因此向北部湾银行逐月偿还借款本金及利息，截至2021年12月6日，张某钦已累计向北部湾银行偿还贷款本息44,551.51元，张某钦剩余未还的贷款本息为134,136.13元。故对张某钦要求富乐华公司返还其已向北部湾银行偿还的贷款本息44,551.51元以及富乐华公司向北部湾银行偿还截止至2021年12月6日剩余未还的贷款本息134,136.13元的诉讼请求，一审法院予以支持。张某钦要求三润公司对富乐华公司的该项债务承担连带责任的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
6、关于富乐华公司请求支付逾期办理贷款手续违约金的问题。由于富乐华公司并未提供相应证据证明张某钦未按约提交相关材料办理银行按揭贷款，故富乐华公司的该项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十一条、第二十条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决：一、解除张某钦与富乐华公司于2018年11月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除张某钦与富乐华公司、北部湾银行于2019年3月14日签订的《个人房屋借款／担保合同》；三、富乐华公司于判决生效之日起十日内向张某钦返还款项189,438元并赔偿利息损失（利息189,438元为基数，从2018年11月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、富乐华公司于判决生效之日起十日内向张某钦返还张某钦已付给北部湾银行的贷款本息44,551.51元（暂计至2021年12月6日，2021年12月7日起至判决生效之日止张某钦已偿还北部湾银行的贷款本息数额以北部湾银行于判决生效当日出具的还款明细清单为准）；五、富乐华公司于判决生效之日起十日内向北部湾银行偿还剩余未还的贷款本息134,136.13元（暂计至2021年12月6日，2021年12月7日起至判决生效之日止剩余未还的贷款本息具体数额以北部湾银行于判决生效当日出具的核算金额为准）；六、驳回张某钦的其他诉讼请求；七、驳回富乐华公司的反诉诉讼请求。一审案件受理费8,071元，减半收取计4,036元，由张某钦负担592元，富乐华公司负担3,444元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由富乐华公司负担。
【上诉二审】
富乐华公司上诉请求：一、撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的反诉请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、被上诉人没有按上诉人通知时间办理按揭贷款手续，应承担相应的违约责任，向上诉人支付违约金。本案中，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条和合同附件十一第五条约定，2018年11月15日，上诉人向被上诉人送达《关于办理银行按揭的通知》，书面通知被上诉人携带办理银行按揭贷款需准备的材料，于2018年11月15日到指定银行办理按揭贷款手续、签署《按揭合同》及缴纳办理按揭费用等相关事宜。被上诉人当场签名接收了《关于办理银行按揭的通知》，也确认收到了上述通知。被上诉人接到通知后，没有按时办理按揭贷款手续。经上诉人多次催促，直到2019年3月14日，被上诉人才与银行办理按揭贷款手续，签订按揭贷款合同。被上诉人的行为已经构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同附件十一第五条第二、三点约定，被上诉人应按逾期天数向上诉人支付逾期贷款违约金，即每天向上诉人支付以房价总额万分之三的违约金。被上诉人至今逾期办理按揭手续天数为119天（违约天数自2018年11月15日计算至2019年3月14日为119天），被上诉人应向上诉人支付逾期办理贷款违约金10,006.28元（计算方式：280288×0.0003×119=10,006.28元）。二、被上诉人经上诉人书面通知却没有按通知时间办理银行按揭贷款，一审判决认定被上诉人已经按通知办理银行按揭贷款错误。被上诉人收到通知后没有按通知的时间办理银行按揭贷款手续，一审判决认定，被上诉人收到通知后，已按通知办理按揭贷款，被上诉人不构成违约错误，该情形只有被上诉人的陈述，没有任何证据予以证实。三、被上诉人没有向上诉人支付违约金前，双方约定交房条件尚未成就，一审判决认定上诉人逾期交房违约，因而判决解除合同错误。根据合同第十一条约定，直至今日，被上诉人尚欠上诉人不按时办理银行贷款手续违约金10,006.28元未付，被上诉人要求上诉人交付房屋的条件尚未成就。被上诉人主张上诉人逾期交房的事实不成立，其要求解除合同、退还购房款及利息、退还按揭款赔偿利息的诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定上诉人逾期交房违约，判决解除商品房买卖合同及贷款合同、返还房款及按揭贷款、赔偿利息错误。请求二审法院查明事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的反诉请求。
张某钦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人没有逾期办理贷款的违约行为且是否逾期办理贷款跟本案无关。
三润公司未陈述意见。
北部湾银行述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
【二审法院审理】
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据且对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，《商品房买卖合同（预售）》第二十九条合同生效约定“本合同自双方签字或盖章之日起生效。”
再查明，2018年11月15日，富乐华公司向张某钦发出《关于办理银行按揭的通知》，载明“现请您在2018年11月15日前到我司指定银行办理银行按揭贷款手续、签署《按揭合同》及缴纳办理按揭费用等相关事宜”，张某钦签名并捺印。一审庭审中，北部湾银行称张某钦向其提交贷款材料的日期为2018年11月16日。
【二审法院裁判】
本院认为，一审判决认定涉案的《商品房买卖合同（预售）》合法有效正确，本院予以确认。
富乐华公司上诉主张，张某钦未按通知时间办理按揭贷款手续，应承担相应的违约责任，向其支付违约金。本案中，《商品房买卖合同（预售）》的生效日期为2018年11月15日，双方的权利义务此日起才产生。富乐华公司于当日向张某钦发出的《关于办理银行按揭的通知》要求其于2018年11月15日前到其指定银行办理按揭贷款手续、《按揭合同》及缴纳办理按揭费用等相关事宜。首先，商品房按揭贷款手续需要的材料比较繁杂，一般买受人在合同签订后准备材料需要一些时间。北部湾银行在一审中称张某钦向其提交贷款材料的日期为2018年11月16日，虽然晚于2018年11月15日，但符合常理。其次，《按揭合同》及缴纳办理按揭费用等相关事宜非张某钦单方面可以决定的事宜。《按揭合同》涉及的主体一般包括银行、借款人及保证人。借款人为买受人，保证人为出卖人。银行对出卖人和买受人提供的材料进行审核后，决定《按揭合同》是否签订、何时签订等事宜。因富乐华公司未提供证据证明未按时签订《按揭合同》及缴纳办理按揭费用等相关事宜系张某钦的原因所致，故富乐华公司主张张某钦应承担相应的违约责任，向其支付违约金，本院不予支持。富乐华公司上诉主张，张某钦未向其支付违约金前，双方约定交房条件尚未成就，一审判决解除合同错误。本院认为，因张某钦不应向富乐华公司支付违约金的义务，一审对此处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,121元，由上诉人富乐华公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 XXX
审判员 XXX
审判员 XXX
二〇二二年六月二十一日
书记员 X X
【附案例索引】
（2022）桂06民终553号广西壮族自治区防城港市中级人民法院民事判决书
来源：裁判文书网
