执行异议之诉中合法有效书面买卖合同的认定
——（2019）最高法民终1548号北京首都旅游集团有限责任公司与黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司、黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司申请执行人执行异议之诉上诉案
裁判要旨
案外人为保障借款的安全与被执行人签订名义上的“商品房买卖合同”，但该合同并非以取得不动产所有权为目的，则不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的实质要件，案外人不能据此排除人民法院的执行。
基本案情
华风房地产公司与北亚公司于2002年就国贸大厦、黄金公寓项目及华风国际商城项目达成合作协议，约定北亚公司以土地出资并收取定额回报，华风房地产公司负责开发建设、资金投入及销售，相关事宜可正当使用北亚公司名义与印鉴。2002年1月至5月间华风房地产公司向华风家俱公司借款2212万元。为保障借款资金安全，2003年8月30日，华风家俱公司通过华风房地产公司就哈尔滨市华风国际商城项目B2栋两套房屋（以下简称案涉房屋）签订两份《商品房买卖合同》，以融资总额为购房款总额，北亚公司加盖公章。2005年11月7日，华风房地产公司向华风家俱公司出具《承诺函》：如一年内仍无法还款，华风家俱公司有权直接履行商品房买卖合同。2005年12月26日，华风世贸广场指挥部、华风房地产公司、华风家俱公司、黑龙江华风建筑工程有限公司四方就案涉房屋签订《房屋移交书》，四方均加盖印章，将案涉房屋交付给华风家俱公司使用。2006年4月10日，北亚公司与华风房地产公司签订《协议书》约定：北亚公司同意将案涉房屋以签订商品房销售合同的形式提供担保。如在2006年年底之前将借款偿还完毕，华风房地产公司解除上述售房合同。2006年4月10日案涉房屋在房产部门进行联机备案预售登记。2007年4月28日，北亚公司与华风家俱公司签订《关于履行〈商品房销售合同〉谅解备忘录》，北亚公司同意华风家俱公司将案涉房屋按目前在建工程现状过户（交付）给华风家俱公司，华风家俱公司正式表示放弃对北亚公司返还借款的主张。2006年11月首旅集团因与北亚公司合同纠纷，在仲裁期间申请财产保全，一审法院于2006年11月30日查封了北亚公司包括案涉房屋在内的财产和在建工程。后在执行法院依据北京市仲裁委裁决进行执行时，案外人华风家俱公司以案涉房屋已签订合法有效的书面买卖合同为由提出执行异议，执行法院于2018年10月15日作出执行裁定：中止对案涉房屋的执行。首旅集团不服，提起本案执行异议之诉，请求准许执行案涉房屋。
裁判结果
一审判决驳回首旅集团的诉讼请求。首旅集团不服提起上诉，以华风家俱公司在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，不符合司法解释规定的排除执行要件为由，请求撤销一审判决，准许执行案涉房屋或者发回重审。
最高人民法院二审认为：（一）基于案涉房屋，华风家俱公司与北亚公司之间形成何种法律关系。案涉《商品房买卖合同》签订目的是为了保证华风家俱公司借款的资金安全而以案涉房屋作为担保，且直至2007年4月华风家俱公司才承诺放弃主张借款的权利。一审法院于2006年11月30日作出裁定查封案涉房产，故在人民法院查封时，案涉《商品房买卖合同》的性质属于对华风家俱公司借款的担保，双方当事人并未形成真实的房屋买卖合同关系。在人民法院查封之后，无论华风家俱公司是否形成以物抵债或者以借款转变为购房款，都不能改变案涉《商品房买卖合同》的性质。一审判决认定华风家俱公司与北亚公司在人民法院查封之前已经形成合法有效的房屋买卖合同关系，认定事实不清，应当予以纠正。（二）华风家俱公司对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。在人民法院对案涉房产查封时，华风家俱公司与北亚公司签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思是为华风家俱公司的借款资金安全提供保障。华风家俱公司并不具备案涉房屋买受人的主体身份，案涉《商品房买卖合同》并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的实质要件。华风家俱公司对案涉房屋享有的是案涉房屋可以作为一般责任财产申请执行的权利。该权利的属性并非所有权、他物权或应受特别保护的债权，而案涉房屋的所有权人是北亚公司。因此，华风家俱公司（案外人）对案涉房屋享有的权利不能排除人民法院对作为案涉房屋所有权人的北亚公司（被执行人）的执行。
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，准许执行案涉房屋。
