商品房出卖人迟延交付房屋，买受人逾期不行使解除权的，解除权消灭《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

承包人无资质签订的合同是否有效我国对工程承包人实行严格的市场准入制度，承包人应当在其资质等级许可的范围内承接建设工程，禁止无资质或者超越资质等级承接建设工程。根据现行相关法律法规的规定，工程承包人资质分为施工总承包资质、专业承包资质和施工劳务资质三个序列。本文分别从这三个资质序列的角度来讨论承包人无资质的情形下所签订的合同效力。

购房者怠于办理不动产所有权登记，开发商的阶段性担保责任能否免除根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”对于不动产预告登记的效力问题，2021年以前并没有明确的规定，而新担保解释生效后，明确了预告登记的抵押权满足特定条件则推定设立。抵押权的设立对银行而言是实现了物保，对开发商而言，是其免除保证责任的条件，显然不会明显减损当事人的合法权益，故可适用新担保解释第五十二条来判断抵押权是否设立。

签订房屋买卖合同，务必知道的30个要点看是否有商品房预售许可证取得商品房预售许可证必须符合下列条件：（1）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书和使用土地批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；（6）物业管理方案已落实。购房人可到房地产管理部门核实该商品房预售许可证真假，无商品房预售许可证对外销售房屋的，购买时都有隐患，存有不安全因素。

如何认定与赔偿“一房二卖”中先手买受人的损失《合同法》第113条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，如果违约一方因其违约造成了对方损失，且该损失是在其订立合同时预见到或者是应当预见到的，违约方就应当对该损失予以赔偿。考虑赔偿时是无需考虑违约方是否获得利益与否的。

购房者解约“烂尾楼”，应由开发商向银行返还贷款“商品房按揭贷款商业模式涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。在商品房买卖合同中，购房者支付房款，出卖人交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房者所贷款项直接支付给出卖人，由出卖人实际用款。购房者并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果合同均正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但因出卖人不能交付房屋而致使合同解除时，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。出卖人违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行既享有对房屋的抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权。唯有购房者既支付了首付款，又需偿还按揭贷款，却未取得房屋。

购房者解约“烂尾楼”，应由开发商向银行返还贷款“商品房按揭贷款商业模式涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。在商品房买卖合同中，购房者支付房款，出卖人交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房者所贷款项直接支付给出卖人，由出卖人实际用款。购房者并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果合同均正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但因出卖人不能交付房屋而致使合同解除时，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。出卖人违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行既享有对房屋的抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权。唯有购房者既支付了首付款，又需偿还按揭贷款，却未取得房屋。

房产中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应承担何种责任二手房中介公司提供的居间服务有如实报告房屋真实情况的义务。中介公司没有充分证据证明其履行了交易房屋有营业税的告知义务而导致交易失败的，其应承担相应的责任。中介人违反如实报告义务，损害了委托人利益的，其无权要求支付报酬，已经收取的报酬，也应当退还；如果委托人因此受到损失，中介人应当承担赔偿责任。中介方在提供居间服务时主要负有如实报告以及专业审查两大义务，如实报告的标准是指，中介方应当诚实守信，报告的情况应当客观真实，专业审查是指，中介方对委托人提供的资料或所作的陈述进行必要核查，以确保对方提供信息的真实性。

开发商签完商品房认购书后拒绝售房应否承担违约责任当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书为预约合同，一方在约定期间届满时不签订合同，构成违约，对方可请求其承担违反预约合同的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款的规定，违反预约要承担违约责任。在承担违约责任的方式上，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定了继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任形式。由于预约的特殊性，违反预约并非一定能适用该条规定的全部违约责任形式。首先，一般情况下，违反预约不得适用继续履行，即不得强制签订本约。强制缔约适用于为社会提供公共服务的企业，在法律有规定的情形下才可以适用。

登记在被执行人配偶名下的房产，可以被执行吗房屋属于夫妻共同财产的，不因登记在夫妻一方名下，而改变其共有性质。人民法院可以依法予以查封，同时应当及时通知被执行人配偶。1. 被执行人配偶未提出异议的法院可处分房屋，并将变价款的一半作为被执行人财产予以执行，另一半返还被执行人配偶。2. 被执行人配偶提出异议的有权提起执行程序中的案外人对执行标的的异议主张中止执行。若法院裁定中止执行，申请执行人有权提起许可执行之诉进行实体审查。若法院裁定驳回异议请求，被执行人配偶可提起案外人对执行标的的异议之诉主张救济。