商品房销售的分类及商品房预售和商品房现售的定义 商品房现售与预售是根据标的物状态的不同而区分的，现售对象是已经竣工验收合格的商品房，预售对象是正在建设中尚未竣工的商品房。本条将商品房销售进行分类，主要目的是为了便于根据现售与预售的不同，进行分类管理。商品房预售，销售行为比较普遍，由于实践中出现的问题比较多，因此，在《房地产法》及《开发条例》中对预售条件及预售许可制度等进行了规定，但对现房销售，无论是《房地产法》还是《开发条例》都未作规定。

北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。

最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见 人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。

“拖欠物业费”民事诉讼案件作为业主的抗辩事由 物业管理公司是否具备国家规定的物业管理资质，对于无资质的物业公司原告主体存在瑕疵，无权主张权利；有无物业服务合同。很多物业管理公司并未实际与业主签订合同，而是由其他物业公司转受而来，无权主张权利；在业委会没有对欠费业主进行过催缴的情况下，要审查物业管理公司是否履行了催缴的义务，物业公司没有在起诉前向欠费业主催缴物业费的，法院将要求物业公司先行催缴。

相邻关系纠纷在案件类型和争议内容上呈现出的新特点 在新建居民住宅小区中，相邻关系比较复杂，个人利益与公共利益往往存在矛盾，由谁负责维护公共利益尚无统一标准，诉讼实践中也存在多种主体，既有某个业主或多个业主联合，也有物业管理公司。 排除妨害请求的内容大量增加。随着生活水平的不断提高，环境因素成为衡量居住质量的重要指标，因此相邻关系纠纷的内容也得到了极大的扩充，除以往的通行、通风、采光等仍然占一定比例外，噪音、粉尘、排烟等也被列入排除妨害之列。

业主大会、业主委员会的诉权及撤销诉权法律问题解析 业主大会、业主委员会对与损害业主利益的行为人可以诉求其停止侵害、消除危险、排除妨害和赔偿损失。业主委员会提出损失赔偿的主张，不当行为人履行赔偿义务的，可以由业主大会、业主委员会代受损害业主全体受领。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

业主的范围界定相关法律规定及解析 因公法行为导致的物权变动，法律文书或征收决定生效时发生效力（《物权法》第 28 条） b：因继承或受遗赠行为导致的物权变动，继承或受遗赠开始时发生效力（《物权法》第 29 条） c：因合法建房、拆除房屋等事实行为导致的物权变动，事实行为成就时发生效力（《物权法》第 30 条）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所 有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的解读《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

业主之间因车位、车库所有权及使用中发生的纠纷在建筑区划内，停车位、车库的所有权应当只限在开发商与住户之间约定所有，并只可在小区住户之间进行转让，而不宜转让给区分所有权人以外的第三人。这样可以有效避免小区由于外来人口过多而导致的人员流动大，不安定因素增多等问题。如果该小区内业主将车位卖给非小区的住户，则小区业主或业委会可以提起诉讼。 因此，老车位、车库问题不应适用《物权法》的规定，而是适用《物权法》颁布前的有关地方性法规、规章以及其他形式的各种规定，或当时的约定。因此，法院在接待此类纠纷时不应按照车位、车库案由收案，而应按照合同纠纷受理为宜。

房屋质量缺陷损失价格鉴定的定义与程序 房屋质量缺陷损失价格鉴定是指价格鉴定机构接受司法、行政执法、仲裁等部门的委托，在价格鉴定基准日，采用公开市场价值标准，对由于房屋质量缺陷造成的损失进行调查、勘验、测算、论证，并出具价格鉴定结论，其结果经委托机关确认后，作为认定房屋质量缺陷损失的价格依据。