房屋尚未具备竣工验收等交付条件，实际交付时间无法确定，买受人关于出卖人履行合同交付义务、承担违约责任等诉讼请求不支持
【观点摘要】：
商品房买卖合同中虽约定了交付时间，但出卖人房屋实际尚未进行竣工验收，不符合国家法律的强制性规定，不具备交付使用条件，且实际交付时间无法确定，故买受人请求出卖人履行交付义务的目的尚无法实现，请求出卖人支付逾期交房的违约金及逾期办理房屋所有权转移登记的违约金亦无法明确具体数额，买受人需待具备交付条件后，再行请求履行合同交付义务、承担违约责任及其他诉讼请求。
二审民事判决书
案由：商品房销售合同纠纷
上诉人（原审原告）：缑某建。
被上诉人（原审被告）：飞腾公司。
【案件认定基本事实】：
一审法院认定，2019年4月6日，原告缑某建与被告飞腾公司签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告坐落于富县飞腾国际商住小区（1号楼X号房屋，房屋面积为132.97㎡，总价款为604381元。合同约定“贷款付款方式：买受人应当于2019年4月6日前支付首期房价款184381元,余款420000元向长安银行申请贷款支付”，被告飞腾公司应于2019年4月30日前向原告交付该商品房，补充协议约定“如出卖人未能按本合同约定按期交付房屋，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期”。合同签订后，原告于2019年4月6日已向被告支付首付款184381，剩余购房款420000元未付。交付房屋的宽展期至2019年7月30日，被告至今未向原告交付房屋。另查明，原、被告双方在合同中约定的按揭付款方式不能履行，因被告尚有其他生效法律文书所欠债务，富县人民法院于2021年7月20日向原告缑某建送达《履行到期债务通知书》，告知其对剩余购房款420000元债务不得向飞腾公司给付，原告对此无异议。被告飞腾公司承建的富县飞腾国际1号楼尚未进行竣工验收，不具备交付条件。
【起诉一审】
上诉人缑某建向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令被告继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售），向原告交付富县X号房屋，并协助办理产权过户登记至原告名下的产权过户登记手续；2、请求贵院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金46114.27元（以604381元为基数，按日万分之一计算，自2019年7月31日起暂计算至2021年8月31日止）以及自2021年9月1日起至被告实际交付房屋之日止期间的违约金（以604381元为基数，按日万分之一计算）；3、请求贵院依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金7494.32元（以604381元为基数，按日万分之一计算，自2021年4月30日起暂计算至2021年8月31日止）以及自2021年9月1日起至被告协助办理完毕权属变更登记之日止期间的违约金（以604381元为基数，按日万分之一计算），以上金额合计：53608.59元；4、本案的诉讼费由被告承担。
【一审法院裁判】
一审法院认为，原告缑某建与被告飞腾公司签订《商品房买卖合同》（预售），系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告缑某建已按照合同约定交付了购房首付款，被告飞腾公司未能按照合同约定履行按揭义务，且该诉争房屋所在的楼盘未进行竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》的相关规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案在合同中虽约定了交付时间，但该楼盘未经竣工验收，不符合国家法律的强制性规定，不具备交付使用条件，且实际交付时间无法确定，原告缑某建请求被告飞腾公司履行交付义务的目的现无法实现，需待具备交付条件后，再行请求履行合同交付义务、承担违约责任及其他诉讼请求。经本院依法释明后，原告缑某建亦未变更诉讼请求，故其现诉讼请求无法支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告缑某建的诉讼请求。案件受理费1140元，由原告缑某建负担。
【上诉二审】
缑某建上诉请求：1、请求贵院依法撤销陕西省富县人民法院作出的（2021）陕0628民初1474号民事判决书，改判为“被上诉人继续履行与上诉人缑某建签订的《商品房买卖合同》（预售），被上诉人尽快将其开发项目依法经相关职能部门竣工验收合格，向上诉人缑某建交付富县X号房屋，并在条件完备的情况下协助办理产权过户登记至上诉人缑某建名下的产权过户登记手续；被上诉人向上诉人缑某建支付逾期交房的违约金（以604381元为基数，按日万分之一计算，自2019年7月31日起计算至实际交付之日止）；被上诉人向上诉人缑某建支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以604381元为基数，按日万分之一计算，自2021年4月30日起计算至实际交付之日止）”；2、请求贵院依法判令一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，合同双方均应按照合同约定履行义务。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定被上诉人应在2019年7月30日前向上诉人交付房屋，以及自交付之日起730日内协助上诉人办理房屋所有权转移登记手续。上诉人缑某建作为买受人已经按照合同约定履行了交付房款的合同义务，被上诉人就应当继续履行合同义务和承担逾期未履行所产生的违约金。因此，一审判决结果错误。理由：1.2019年4月6日，上诉人缑某建与被上诉人飞腾公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定被上诉人将富县X号房屋出售给上诉人，房屋预测建筑面积132.97平方米，房屋总价款604381元，其中首付款184381元，剩余房款420000元；合同第十一条、十二条约定被上诉人应当在2019年4月30日前向上诉人交付房屋，若逾期交付则以全部房价款为基数按日万分之一计算向上诉人支付违约金，并在补充协议中约定交付房屋的三个月宽展期。合同第二十条约定交付之日起730日内买受人未取得该房屋所有权证书的，被上诉人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上诉人已按照合同约定向被上诉人支付首付款184381元，被上诉人实际却迟迟未交付，也没有办理房屋产权登记。上诉人一审起诉请求被上诉人继续履行合同义务，一审法院却以“富县飞腾国际1号楼未组织竣工验收。现不具备交付条件，致无法办理产权过户”为由，驳回上诉人的诉讼请求，该判决结果错误。2.从客观事实上，飞腾商住小区1号楼已有大量户主交房和实际入住，一审判决所谓的“不具备交付条件”，并不符合客观事实。且组织竣工验收系被上诉人作为开发商应当履行的义务，因被上诉人不履行竣工验收导致房屋无法交付，无法过户，更应当向上诉人承担违约责任。即使不具备交付条件，一审人民法院也应当判令被上诉人作为房地产开发企业应尽快将其开发项目竣工并依法经相关职能部门竣工验收合格，履行预售商品房交付义务，并在条件完备的情况下协助买受人办理不动产权利登记。一审法院驳回上诉人诉讼请求的判决结果错误，应当撤销并改判。3.合同第十一条、十二条约定被上诉人应当在2019年4月30日前向上诉人交付房屋，若逾期交付则以全部房价款为基数按日万分之一计算向上诉人支付违约金，并在补充协议中约定交付房屋的三个月宽展期。合同第二十条约定交付之日起730日内买受人缑某建未取得该房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因此无论房屋是否竣工验收，约定交付日期已过，被上诉人均应当按照合同约定向上诉人支付违约金。一审法院以“违约金及其他诉求无法实现”为由予以驳回，该判决结果错误。二、无论是从法律规定上，还是大量案例、判例上，房地产开发项目或建筑工程未验收或验收不合格，并不是阻却开发商向买受人继续履行合同的法定事由，开发商均应当向买受人继续履行合同义务，购房人主张要求开发商继续履行合同的诉讼，上诉人从最高人民法院裁判文书文书网上查大量案例，本案中上诉人的这种诉讼请求均得到法院的判决支持。理由：从法律规定上：《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。从案例、判例上：一审时，上诉人向法院提交了大量类似本案的案例、判例，比如：（2019）辽0791民初214号《民事判决书》、（2019）辽0791民初216号《民事判决书》、（2019）辽0791民初669号《民事判决书》、（2019）辽0791民初1081号《民事判决书》等约有80多份文书，以上案例中法院均认为，“被告作为房地产开发企业在建设中预先向原告（买受人）出售商品房，买受人支付了定金或房款，双方签订的商品房买卖合同应为商品房预售合同，该合同合法有效，合同双方均应按照合同约定履行义务。原告作为买受人履行了交付房款的合同义务，被告应当按照合同约定以及国家相关法律法规及时履行交付房屋等合同义务。被告未能在合同约定的期限内履行相应合同义务，违反合同约定，应承担违约责任。本案中，买受人要求开发商继续履行合同义务，被告作为房地产开发企业应尽快将其开发项目竣工并依法经相关职能部门验收合格，履行预售商品房交付义务，并在条件完备的情况下协助买受人办理不动产权利登记。因此，原告主张判令被告继续履行合同，并限期交付房屋及办理产权证书及由被告承担违约金的诉讼请求应予部分支持”，从而支持购房人的诉讼请求。但本案一审法院却对上诉人提交的以上法律规定、案例、判例置之不理，最终做出错误的判决结果。剩余房款42万元，因被告飞腾公司作为被执行人，与申请执行人陕西国圣建设工程有限公司在富县人民法院有执行案未履行，执行案号为（2021）陕0628执710号，富县人民法院向上诉人缑某建下发《履行到期债务通知书》，告知上诉人对42万元债务不得向飞腾公司清偿。因此上诉人缑某建对剩余的购房款42万元不再向被上诉人支付，也不欠被上诉人购房款。至于上诉人缑某建与陕西国圣建设工程有限公司之间如何履行，如何付款，何时付清，均已与被上诉人无关，也并非被上诉人不向上诉人履行合同义务的抗辩理由。上诉人仅为普通老百姓，耗尽半生积蓄才购得此房。如今交房已逾期两年之久，上诉人却始终无法入住。被上诉人作为富县招商引资来的大企业，却一直迟迟不履行合同义务，不仅如此还拒绝解决问题、拒不出庭应诉。一审法院仅以房屋未验收为由就偏袒被上诉人驳回上诉人的全部诉讼请求，恳请二审法院查明事实，秉公办理此案。综上所述，一审判决结果错误，恳请人民法院查明本案事实，依法改判，以维护上诉人合法权益。
【二审法院审理】
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
【二审法院裁判】
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，但上诉人所购房屋实际尚未进行竣工验收，并不具备交付使用的条件，故上诉人要求被上诉人履行交付义务的目的尚无法实现，其请求被上诉人支付逾期交房的违约金及逾期办理房屋所有权转移登记的违约金亦无法明确具体数额，一审法院向上诉人释明需待涉案房屋具备交付条件后，再行请求被上诉人履行交付义务、承担违约责任及其他诉求并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1140元，由上诉人缑某建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 XXX
审 判 员 X X
审 判 员 X X
二〇二二年七月四日
法官助理 XXX
书 记 员 X X
【附案例索引】
（2022）陕06民终948号陕西省延安市中级人民法院民事判决书
来源：裁判文书网
