房地产纠纷如何解，法官来支招
房地产是重要的经济和民生资源，房地产案件审理的质量、效果，不仅关系千家万户的切身利益与人民安居乐业，更关系经济社会发展全局与社会和谐稳定。苏州中院民一庭及各基层法院相关业务庭高度重视房地产审判工作，积极开展房地产疑难问题调研，办理了一大批疑难复杂案件，有力推动了房地产市场的平稳健康发展。
近日，苏州中院审结了一起李某与陈某房屋买卖合同纠纷案。该案的购房人李某在中介公司居间撮合下与卖房人陈某签订合同，以352.5万元的价格购买房产，并支付了1万元定金。合同约定违约金为房屋成交价的 20%。在中介协助办理相关手续的过程中发现，李某因存在社保缴纳中断情形，不具备购房条件，无法按约办理资金托管。后经三方微信往来协商，李某应陈某要求追加了14万元定金，同时表示将继续寻求以税单代替社保、迁入户口等办法解决。不过双方均未明确合同履行延期的具体期限。在距离约定过户时间已过去三个多月时，陈某在未通知李某的情况下，与第三人王某签订合同，将案涉房屋以355万元价格出售。嗣后，李某起诉要求陈某退还15万元及相关利息，并支付违约金71万元。请问一下法官，法院是如何审理此案的？
法院认为，李某签订合同时不具备购房资格，但未向陈某告知该情况，虽然双方合同仍有效，但无法按期履行的违约责任在李某。陈某在未通知李某解除合同的前提下，即与第三人另行签订了房屋买卖合同，存在违约行为，但情节较轻，不构成根本违约。李某要求陈某支付71万元违约金过高，不应支持。考虑到本案纠纷起因在于李某签订合同时不具购房资格无法履行，且协商过程中李某处于消极拖延状态。中介和陈某均多次通过微信催促李某解决社保中断合同不能履行的问题，而李某却多次不作回复，未体现出积极主动解决该问题的态度。陈某与第三人王某签约前，曾通过中介与李某作最后沟通，“当时因母亲病重急需用钱，因此要求李某交纳首付100万元并进行资金托管。”因此，李某对双方无法协商一致达成新的合同条款具有更大过错，应该减轻陈某的违约责任，酌情将违约金调整为陈某另行出售房屋的差价，最终判决陈某返还15万元及利息并支付违约金2.5万元。
现实生活中，如果出现案例中卖方遇到的情况，应如何解除合同？
第一种途径是守约方可以选择与对方进行友好协商，通过双方合意解除合同。如果双方无法就解除合同达成合意，则可选择第二种途径，根据《民法典》的规定，守约方可向违约方发送解除合同的通知来解除合同。第三种途径是直接向人民法院起诉，请求法院判决解除合同。
现实生活中，买方可采取何种措施，避免卖方 “一房二卖”？
二手房买卖中办理网签备案可以有效预防“一房二签”，但如因客观原因无法及时办理网签，买方可以通过预告登记来保护自己的合法权益。根据《民法典》的规定，在签订房屋买卖合同后，可以根据约定向登记机构申请预告登记，表明自己是这套房子的“未来主人”。这样的话，即使卖方将房屋另行卖给他人，买方依然可以取得房屋所有权。
今年四月份，苏州市中级人民法院发布了2020年度审判白皮书，其中房地产审判有哪些亮点工作？
一是精准强化民生司法保障。近年来，针对产权式商铺经营不善、长租房“暴雷”等问题产生较多群体性纠纷，全市法院积极开展调研工作，并向有关部门发送 “关于整顿租赁市场，加强租赁企业专项检查”“关于强化行业管理，规范居间服务”“关于有效规范茶水费、装修包问题”“关于规范精装修房销售与质量问题”等司法建议。
二是着力优化房地产营商环境。为整治建筑工程施工发包与承包违法行为，2019年苏州中院与苏州市住房和城乡建设局建立了建筑工程违法线索定期移送和会商机制，截至2021年4月份，苏州中院共移送违法线索76条。
房地产审判白皮书同时发布了两件房地产典型案例，请简要讲述一下这两件案例的案情和典型意义？
第一个案例是况某与王某、倪某房屋买卖合同纠纷案。2019年3月17日况某为购买王某、倪某（二人系夫妻）的房屋向倪某支付定金5万元，并当日签订房屋买卖合同，约定出售价格为325万元。2019年6月26日起，况某多次要求王某、倪某办理房屋过户手续，王某、倪某一直未予回应。2019年7月4日，王某、倪某就涉案房屋为案外人段某晓设定了抵押权。之后，况某向法院起诉要求解除合同，退还定金5万元，并赔偿因房价上涨造成的损失。经鉴定，案涉房屋的市场价值为4058900元。王某、倪某、况某一致确认房屋交易价格为330万元，况某自愿接受差价损失赔偿75万元。
法院审理认为，王某、倪某系违约方，王某、倪某就涉案房屋为案外人设定了抵押权，导致涉案合同客观上无法继续履行，主观恶意明显，故判决王某、倪某、况某签订的房屋买卖合同解除，王某、倪某退还况某定金5万元并赔偿房屋差价损失75万元。
该案典型意义：房屋买卖合同签订后，房屋价格上涨，卖房人恶意违约致使房屋买卖合同无法履行。法院判决解除合同并要求王某、倪某退还况某定金5万元并赔偿况某房屋差价损失75万元，有助于引导民事主体恪守契约，营造诚实信用的法治环境，大力弘扬社会主义核心价值观。
第二个案例是某银行与沈某房屋租赁合同纠纷案。某银行与沈某签订了租期自2016年12月1日至2019年11月30日止的房屋租赁合同，合同中未约定承租人享有单方解除合同的权利。某银行在2017年10月26日向沈某发送关于解除租赁的通知，通知合同于2017年11月30日终止履行。随后，某银行搬离房屋，并于2017年12月29日向沈某邮寄律师函和案涉房屋的钥匙。律师函告知沈某租赁合同于2017年11月30日解除，要求沈某及时收房并安排转租、出租。沈某于2017年12月30日收到律师函和钥匙后，向某银行发出催款通知书，要求支付新一年度的房租2018年1月18日，某银行起诉要求判决确认房屋租赁合同于2017年11月30日解除。沈某于2018年1月23日收到起诉状，并于2018年5月29日反诉请求某银行支付新一年的房屋租金。
法院审理认为，合同未约定承租人可以单方提前解除租赁合同。某银行于2017年10月26日向沈某发送通知要求提前解除租赁合同，沈某对此回函表示不同意，故某银行单方提前解除合同的通知不发生合同解除的法律效力。同时，结合某银行后续搬离并邮寄钥匙、发解除合同函件、起诉要求确认合同解除时间、该案件诉讼材料的送达、沈某合理的沟通督促期限等情况，认定涉案房屋租赁合同因事实上无法继续履行而于2018年2月28日终止。据此，判决某银行支付租金及物业费至2018年2月28日，并支付违约金。
该案典型意义：在本案的审理与裁判中，法院一方面否定了违约方承租人享有解除合同的权利，保护了守约方出租人的利益；另一方面认定出租人有防止损失扩大的义务，其沟通督促要求承租人继续履行合同应控制在合理期限内，在承租人搬离后出租人应及时接收房屋，以免导致房屋空置产生资源的闲置浪费。
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