买卖学区房纠纷实例解析及购买学区房的法律问题
将没有迁入户口的房子卖出后，又发现按新政策这房子成了“学区房”，卖家反悔，将自己和将到学龄儿子的户口迁入占用该房屋学位，此时作为买家该怎么办?
案件简介
2020年4月，杨某经房产中介介绍，决定购买位于福建省厦门市思明区的一套房产。4月13日，杨某与卖方陈某某签订买卖合同，约定房产总价940万元，定金150万元。但因房子被限制交易，所以双方约定先付20万元定金，等交易限制解除后再支付130万元。5月16日，市教育局正式发布公告，这套房产确认位于某重点小学招生片区内。房子直到2020年8月中旬解除了交易限制，在准备办理贷款的前一天，杨某接到中介的电话，称陈某某已于6月份将自己和儿子的户口迁入该房屋，并且使用了该重点小学的学位。杨某第二天赶去看房，发现对方正在里面办午托班。因双方协商未果，杨某起诉至法院，要求继续履行合同，但是房产总价应减少80万元，另外还要求陈某某支付40万元的违约赔偿。
争议焦点
1、合同履行期内陈某某迁入户口并占用学位是否构成违约?
2、若构成需承担何种违约责任?
法官观点
本案中，卖方陈某某和买方杨某签订《房屋买卖合同》时，讼争房屋学位未被占用，依据“学区房”交易习惯，应当认定交易的标的为学位、户口未被占用的房屋，陈某某将自己及孩子的户口迁入讼争房屋并占用了学位，陈某某无法向杨某交付并过户符合合同约定利益内涵的标的，因陈某某的过错行为导致作为房屋买卖合同相对方的杨某利益遭受损害，构成违约。
签约时，杨某某及其子女的户口未迁入房屋，学位未被占用，根据双方的合同和交易习惯，购房总价是户口和学位未占用时的价格。合同履行中，杨某某迁入了户口并占用学位，根据目前的招生政策，房子6年内不再享有学位权益，客观上产生市场价值贬损。陈某某严重违反诚实信用原则，致使合同履行存在瑕疵，其应继续履约、调减房屋价款。在鉴定机构无法鉴定的情况下，房产减少的价款依法由法院酌情认定。根据“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以及促进教育资源均衡配置、防止学区房炒作的审判价值导向，向社会传递反对炒作学区房的明确信号的观点，法院酌情支持减少房屋总价的4%。
综上，法院最终作出判决：《房屋买卖合同》继续履行，卖方陈某某配合买方杨某办理房屋所有权转移登记;讼争房屋价款减少成交总价的4%;陈某某向杨某支付违约造成的资金占用损失。判决作出后，双方服判息诉，判决已生效。
类案救济
在房屋交易过程中，我们不仅只会遇到本案中学位占用这一种情况，房屋的权属、质量、交付的方式价款等不符合合同约定以致合同履行出现问题等情况也时常出现，此时我们不可避免地要涉及到合同上的瑕疵履行这一问题，以下简单对瑕疵履行的概念、类型、救济途径做简单的探讨。
瑕疵履行
1、概念：合同的瑕疵履行，是指合同一方当事人在履行合同时，不符合或者不完全符合合同约定，致使合同相对方不能实现合同目的的情形。
2、类型：合同的瑕疵履行主要包括以下两种情形：
①加害给付：是指因合同一方的过错履行行为，导致合同相对方利益受到损害的情形，如交付的货物数量不足、质量不符合约定、包装不符合规范、交付的地点方式不符合要求等等。
②迟延履行：是指合同一方当事人在合同约定的履行期限届满后，能够履行合同而没有按时履行的行为。
瑕疵履行的救济
（1）继续履行
在瑕疵履行补正有意义的情况下，债权人有权要求债务人予以补正并继续履行合同。因补正标的物导致债务人迟延履行的，债务人应负迟延履行的责任。根据《民法典》第五百八十二条“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”当债务人交付的标的物质量不符合约定时，债权人有权依据情况要求债务人减少价款。且《民法典》第五百八十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”如果因债务人补正给债权人造成损失的，债务人还应负责赔偿。
（2）解除合同
若瑕疵履行造成根本违约可选择解除合同，当事人一方未按约定履行合同，以致严重影响了对方当事人实现其订立合同时所期望的经济利益，在这种情况下，违约方的行为即构成根本违约。根据《民法典》五百六十三条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”当一方当事人根本违约，致使合同目的无法实现，继续维持合同关系则已无必要，为保护守约方的利益，避免损失或者减少损失，法律赋予守约方法定解除权，守约方通过自行解除合同，终止合同关系。
法律上购买学区房的注意事项
家长在购买学区房之前应当先对以下几个概念有一定的了解：
单校划区vs多校划区
单校划片简单来说就是一个区域对应一所单一的初中或者小学，多校划片则是指一个区域对应多所初中或者小学，多个学校划定一个区域，也可以说是一个小区对应多个学校，户口在这个区域同时符合房产规定的孩子，入学时可以选择多个学校中的其中一所报名。如果该所学校报名人数没有超过其计划招生数，则照单全收，如果超过计划招生数，则采用电脑摇号的方式分配名额，未被摇中的学生将被就近安排到区域内其他还有招生计划的学校。也就是说，购买位于单校划片区域内的学区房，只要符合该区域的招生政策和户口要求，就能入读该学区房对应的目标院校，而位于多校划片区域内的学区房，家长所期待的“买房入名校”在派位不足的情况下就可能落空。
教师轮岗制度
除了名校资源，师资力量在择校的标准中也占了一席之地，但在“双减政策”的背景下，多个一线城市深圳、北京开始大比例、大面积地推进教师轮岗，教师轮岗制度将在未来成为教师行业的趋势之一。所谓教师轮岗制度就是在岗教师不再实行“一校制”，根据不同的工作职能，制定岗位年限，一段时间后要去到其他学校的同一工作岗位工作。这就很可能出现，某个学校优势学科的资深教师在一段时间后去往另一学校从事教学工作，从而使得某学校的师资优势减弱或丧失，这对家长是否选择该学校就读以及是否购买对应区域的学区房就会产生影响。
房住不炒
中共中央政治局在2021年4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。国家对房市的调控，学区房成为重点。学区房的投资属性降低，有意向购买学区房的人士应有清醒认识。
所谓“房住不炒”就是要在政策层面上明确住房具有资本品与消费品的双重属性，稀释住房的投资品属性，从而使住房回归到居住的基本功能上来。由于我国目前还是实行就近入学、划片就读的制度，使得学区房自带入学资格等教育资源附加属性，由于优质教育资源的有限性导致供需不平衡，学区房的居住属性一度被淡化成为投资品，但家长在选择购买学区房时，还应当回归到购买初衷——为了孩子能够获得优质的教育资源和良好的学习环境上来。
律师提示
在购买学区房是应格外注意如下事项：
1.规避学位被占用的风险
(1)要求出卖方及其配偶出示户口簿核实交易房屋的落户情况，若有适龄儿童落户则进一步核实该儿童就读学校的情况。
(2)要求出卖方书面承诺学位未占用，并在房屋买卖合同中约定学位占用的违约责任，具体可约定减少价款、支付违约金、赔偿损失等。
(3)在合同约定违约责任的基础上，还可一并约定学位占用是合同解除的条件。
2、落实原房主及其子女户口迁出
结合本案来看，原房主在签订房屋买卖合同后仍将孩子的户口迁入占用学位是导致纠纷产生的原因，因此，在购买学区房时，因为合同目的的特殊性，卖方承诺没有户口的，家长在签订二手房买卖合同前，应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地公安机关的户籍窗口进行核实。卖方要求签订买卖合同后才迁出户口的，应当在合同中明确户口迁出的明确时限及因若卖方原因导致最终不能按时将户口迁出的违约责任，以此来保障购房者的权益。另外，还应当在合同内明确约定原房主不得在合同签订后未经购房者允许将无关人员的户口再迁入该房屋内，并写明相应的违约责任，以此确保目标房屋内不存在户口上瑕疵，保证孩子将来能够顺利入学。
3、参照招生政策落户，避免买房无用
厦门市学位政策主要可以概括为“双一致”和“六年一学位”，所谓“双一致”是指适龄儿童与父亲(母亲)户口一致，实际居住地与户口所在地一致。而“六年一学位”则指在满足双一致前提下，同一套房产内只能有一位适龄儿童在这所小学一至六年级就学，符合计划生育政策、子女多于一个的家庭除外。除了上述两个基本要求，部分片区对父母持有房屋产权比例、实际居住时间、落户截止日期等还有其他细化规定，家长在购房及落户时应当针对目标学校的片区政策有的放矢。
4、随时了解招生政策变动
支持学区房高价格主要是房子周边的教育资源，教育资源的分配，并不是由业主或者开发商说了算，而是由政府和教育部门统一规划的。如果政府调整了某个学校的学区划片政策，就很可能导致无法就读目标学校。因此，在购买学区房之前，应当了解相应片区未来几年的政策走势，优先购买优质学校较为集中的地段。另，新开盘的小区政策风险略高于二手小区，二手小区的合同风险则稍高于新开盘小区，家长应在合理权衡后做出选择。
5、降低政策变动可能导致的风险
一般情况下，即使合同中明确表明买方是将子女入学作为合同目的，之后招生政策发生变化，或者学区划分变化等导致合同目的无法实现，买方是无权要求退房的。但是家长可以尝试通过设定合同条款来降低其中风险，比如在合同中约定政策变动是合同解除的原因之一，在买方子女某年就读该学校前，如果发生房屋被划出学区，买方有权要求退房。
当前我国户籍制度不仅是对家庭和人口进行登记管理的行政手段，还是居民福利分配和公共资源配置的依据。房屋交易于户籍制度关系密切，住宅交易的标的不仅包括房屋本身还包括附着其上的户口以及由此衍生的受教育权(学位)等无形资源和权利，因此在购买此类房屋时应擦亮双眼，在遇到与本案类似的情况时也应及时寻求法律的帮助。
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