最高院如何认定开发商委托销售中一房二卖的责任归属
商品房委托销售成为房地产开发商的主流销售模式，而当委托代理机构与房地产开发商沟通不畅，甚至出现代理机构与开发商一房二卖等纠纷时，如何适用委托代理法律关系成为纠纷焦点，且看最高人民法院如何认定责任归属。
(2012)民抗字第24号
【裁判要旨】
1、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应由以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味着申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。
2、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。
【案件当事人】
抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人(一审被告、二审被上诉人)：湖北XX有限公司。
被申诉人(一审原告、二审上诉人)：苏某。
被申诉人(一审被告)：武汉YY有限公司。
【案情简介】
2005年3月12日，XX公司与YY公司签订一份《商品房保底包干销售合同》。
2006年4月苏某与XX公司就购买06号、07号商铺，双方签订了《＜楚天星座＞商品房认购合同》，该两份认购合同均载明甲方(出卖方)为XX公司，乙方(买受方)为苏某。
同月，苏某与XX公司的房屋销售代理商YY公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：出卖人为XX公司，委托代理机构为YY公司，买受人为苏某，并将购房款付给YY公司。
YY公司于2006年6月20日向XX公司发出《解除＜“楚天星座”商品房保底包干销售合同＞的通知》，此后，YY公司销售人员退出售楼部，XX公司重新组织人员对该项目进行销售。
2006年9月29日，XX公司将本案讼争的07号商铺出售给李晶，2006年10月31日，苏某到“楚天星座”售楼部要求办理交房手续时，XX公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续，从而引起本案纠纷。
【法院裁判】
湖北省武汉市中级人民法院一审认为：买受人苏某具有过错，应承当责任。
一、关于06号商铺《武汉市商品房买卖合同》(以下简称06号合同)的效力及其过错责任的认定。
该合同虽是由YY公司与苏某接洽签订，但鉴于该合同只有苏某和XX公司的签章，而没有YY公司作为委托代理机构的签章，故该合同的主体只能确定为是苏某和XX公司，所约定的内容仅对其双方有约束力，YY公司在该合同中不享有任何权利和义务，经认定为有效合同。
合同签订后，购房人应依购房合同的约定按时向房屋开发商交付购房款，但苏某没有根据合同相对性原则向XX公司给付房款，而将购房款付给YY公司并由其出具收据，最终使得YY公司将该房款不当得利占有。可见，苏某所付购房款不能依约交付给XX公司，致使该合同目的不能实现，应予解除，其过错系买受人苏某自身造成。出卖人XX公司就此没有过错。
二、关于07号商铺《武汉市商品房买卖合同》(以下简称07号合同)的效力及其过错责任的认定。
由于该合同的签章处仅有苏某和委托代理机构YY公司的签章，没有XX公司的签章，根据2001年4月4日建设部令第88号发布《商品房销售管理办法》第十六条第一款的规定，该合同不具有商品房买卖合同的效力。
苏某作为购房人在签订该合同中即使不了解有关法律法规之规定，但按常理亦应明白所签订的房屋买卖合同必须要有房屋开发商签章这一基本交易常识，更不应以合同为凭直接向YY公司给付其购房款。因此，苏某与YY公司之间所发生的这一购房行为，与XX公司无关联，XX公司对此不存在过错。
综上，苏某向YY公司付购房款共计5631010元的行为，完全是因苏某自身的过错而造成，其责任不在XX公司。由于YY公司是不当收取苏某的购房款，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，YY公司应将收取苏某的购房款予以返还。
湖北省高级人民法院二审认为：认定委托代理关系，买受人无过错。
一、关于06号合同的效力问题。因合同明确约定出卖人为XX公司，委托代理机构为YY公司，买受人为苏某，虽然YY公司未在合同上盖章，但XX公司已在合同上加盖公章，苏某亦在合同上签字，该合同应为有效。苏某对于YY公司没有收取购房款的权限是不知情的，故苏某向YY公司支付购房款的行为并无不当。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，应视为苏某向XX公司支付了购房款。
三、关于07号合同的效力问题。虽然XX公司未在合同上盖章，仅有YY公司的盖章，但是该合同中明确约定出卖人为XX公司，委托代理机构为YY公司，买受人为苏某，且从06号合同签订过程看，苏某对于YY公司作为受托人，有权代理XX公司销售“楚天星座”房屋的事实是清楚的。
根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，07号合同直接约束XX公司和苏某，该合同应为有效。
由于苏某对于YY公司没有收取购房款的权限是不知情的，苏某向YY公司支付购房款的行为并无不当，应视为苏某向XX公司支付了购房款。
四、苏某在两份商品房买卖合同交付后，依约向XX公司支付了购房款5631010元，已履行了合同约定的义务。而XX公司却擅自将出售给苏某的06、 07号商铺出售给他人，已构成违约，并导致合同已无继续履行的可能，苏某要求解除两份《武汉市商品房买卖合同》的请求，符合《中华人民共和国合同法》有关规定，予以支持。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，苏某有权要求XX公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，由于苏某疏于审查，对于本案纠纷的发生存在过失，酌情判决XX公司向苏某承担购房款金额50％的赔偿责任，其余责任由苏某自行承担。XX公司不服上述二审判决，向检察机关提出申诉。
【再审争议焦点】
一、关于YY公司向苏某销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于XX公司的问题。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，被代理人对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的代理行为，承担民事责任。因此，本案YY公司销售行为的法律后果归属于XX公司取决于YY公司的销售行为是否构成有权代理。
本院认为YY公司的销售行为已构成有权代理，理由是：
第一，在销售案涉楼盘时，XX公司已授予YY公司独家全程的代理权限。
第二，YY公司系以XX公司的名义销售案涉商铺。06号合同和07号合同均载明出卖人为XX公司，并明确YY公司为委托代理机构。
第三，06号合同和07号合同尾部均有苏某签字，06号合同加盖出卖人XX公司的销售合同专用章，07号合同亦有YY公司以XX公司委托代理人身份加盖的销售合同专用章。
第四，苏某购买商铺的过程中还取得了06号、07号商铺的《＜楚天星座＞商品房认购合同》，该两份认购合同均加盖有XX公司的销售合同专用章。
第五，苏某系在楼盘售楼处现场签订06号合同与07号合同并通过现场POS机支付主要购房款。
可见，YY公司以XX公司名义向苏某销售案涉商铺的行为，足以认定构成有权代理，且苏某作为普通购房者亦有较为充分理由相信YY公司具有销售案涉商铺的代理权限。
综上，YY公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。
另，YY公司向苏某销售案涉商铺系以被代理人XX公司的名义而并非以其自身名义，而成立隐名代理的必要前提之一系受托人以自己的名义与第三人订立合同，故二审判决适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条认为YY公司销售07号商铺的行为构成隐名代理，对合同效力的最终认定虽无影响，但属于适用法律不当，本院予以纠正。
二、关于XX公司是否因另售06号、07号商铺而对苏某负担相应赔偿责任的问题。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。
2006年4月YY公司作为委托代理人与苏某订立06、07号合同，法律后果上即为被代理人XX公司已与苏某订立06、07号合同，此后XX公司向苏某之外的第三人出卖房屋并导致苏某无法取得 06、07号商铺。
苏某即有权依据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定请求XX公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。而XX公司的相关申诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，本院不予支持。
在XX公司另售商铺导致06、07号合同已无继续履行可能的情况下，二审法院依据苏某的诉讼请求而判令解除06、07号合同并无不当。
同时，二审酌情判决XX公司向苏某承担购房款金额50％的赔偿责任，作为相关权利的有权处分人苏某在再审中表示尊重二审该判决结果，故本院对该赔偿比例不予调整。
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