关于民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力
在民间借贷中，债权人一般都会要求债务人提供担保（抵押，保证等），也有债权人通过委托公证的方式达到“担保”的目的，即让债务人公证委托第三人（一般是债权人的亲朋好友）出售债务人的房屋。这样，在债务人不能按期归还民间借贷本息的时候债权人就可以指示公证委托的代理人出售债务人的房产以偿还债务。出售房屋的合同的效力关系到一系列的法律关系。
卖房人（民间借贷债务人）要想证明房屋买卖合同无效需阐释清楚：
1、此房屋买卖非其真实意思表示：此房屋买卖的背景是民间借贷（可通过借条、银行转账凭证等证明、还款记录等证明），委托公证卖房只是担保此民间借贷的债权，卖房人（民间借贷债务人）作此委托公证并无出售房屋的意思。
2、买房人与代理人恶意串通损害卖房人的利益：房价明显低于市场价（低于市场价的70%）等。
卖房人（民间借贷债务人）也要找到恰当的主张合同无效的法律依据：
1、无权处分这条路行不通。
《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
这个地方所谓的合同有效指的是处分行为（物权行为）有效，所隐含的合同无效也是指的处分行为无效，并非负担行为（债权合同）。另外，《买卖合同司法解释》也明确了无权处分不会导致合同无效当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……。
2、非真实意思表示也不能笼统地讲。
有些判决习惯地以“非真实意思表示”为由来认定合同无效。
这个观点的法律依据应该是《民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”
但是，委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中有“代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”，那么，对该授权范围的解释首先是文义解释，而从文义上理解很明显委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中包含房屋买卖。如果法院将之解释为委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中不包含房屋买卖，或者说出售委托人的房屋不是委托人真实意思的表示显然比较牵强
。3、“恶意串通损害第三人利益”才是最好的选择。
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”
被委托人（以委托人的名义）与第三人（买受人）签订的房屋买卖合同，如果能够证明第三人并非善意（知道或者应当知道），房价明显低于市场价的70%，依据《合同法解释二》第十九条：“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”，再加上几个“不合常理”（证明被委托人与第三人恶意串通），就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。
但是，如果第三人是善意的（不知道且不应当知道），则可能会适用善意取得制度。
《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
以此，第三人（买受人）可以合法地保有房屋，当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了（不符合“恶意串通损害第三人利益”的要件）。
买房人或者民间借贷债权人或者委托公证的代理人要想证明合同有效，需分别从自己的角度选择恰当的事实依据：
买房人主张合同有效的依据：
买房是为了居住等合理需求、通过正常渠道得知房源消息、购买房屋经过了实地看房、房屋价款符合当时的市场价（如果比市场价偏低要说清楚原因，如全款买房等）、有充分的理由相信委托公证代理人有权代理（如和房东本人联系过等）、实际支付了房屋价款、不知道房屋所有权人（卖房人）因担保民间借贷债权而做出委托公证、房屋已正常过户自己已取得产权并已实际入住等等；
民间借贷的债权人或委托公证的代理人主张合同有效的依据：
民间借贷债权合法有效、债务人（卖房人）未按约还款、根据合同约定可以卖房偿债（附条件的卖房）、卖房前征得了债务人（卖房人）的同意、房屋价款合理、买房人实际支付了房屋价款、已将房款用于抵债（如有剩余已转账给债务人）等等。
