引诱违约致一房二卖，原合同有效，仍需继续履行
买受人与第三人相互串通，引诱出卖人一房二卖的，只能减免违约方违约责任，并不能免除违约方履行合同义务。
标签：房屋买卖｜一房二卖｜违约责任｜责任承担｜引诱违约
案情简介：2011年，王某签约购买黄某房屋，并交纳定金20万元及中介费2000元。其后，林某以高价要约，使黄某与林某签订房屋买卖合同，该一房二卖事实被王某“偶遇”而报警。事后证明王某与林某关系密切。王某诉请继续履行后，黄某两次电话通知王某依约办理委托公证并交纳购房款。
法院认为：①黄某出售诉争房产，与王某签约在前，与林某签约在后，暂且不论王某与林某是否存在恶意串通，诱使黄某再次出售房产事实，黄某追求高价、“一房二卖”行为是对《合同法》关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的公然违背，其理应承担相应法律责任。根据本案查明事实，王某与林某熟识且关系密切，林某对王某就诉争房产与黄某已签订买卖合同应属知晓，林某在明知诉争房产已出售情况下还与黄某签订买卖合同并据此提出违约索赔，主观上存在恶意；而王某对林某与黄某就诉争房产买卖事宜进行商洽亦应知晓却未予阻止，甚至在林某签约当日现场看房时造成偶遇假象，主观上存在故意。但王某与林某行为直接导致的是对林某与黄某签订买卖合同效力的判断，并不能据此否定在此行为之前王某与黄某所签合同效力。②虽然黄某在合同约定期限内先后两次到公证处通知王某办理委托公证，但王某已于此前向法院起诉，请求继续履行合同，而此时黄某行为确已构成“一房二卖”，王某享有合同履行抗辩权，其通过诉讼途径寻求救济并无不当，故黄某以此为由主张王某拒不履行合同重要义务并据此请求解除合同、没收定金缺乏依据。因王某与黄某所签买卖合同合法有效，故王某诉求继续履行应予支持，但由于其尚未履行合同约定的支付房款义务，故其请求黄某立即办理过户手续不予支持。判决继续履行。
实务要点：买受人与第三人相互串通，引诱出卖人违约一房二卖的，只能减免违约方违约责任，并不能免除违约方履行合同义务。
案例索引：福建厦门中院（2012）厦民终字第2758号“王某与黄某等房屋买卖合同纠纷案”，见《王晓燕诉黄来珠等及第三人林高寒房屋买卖合同案（债权人与第三人串通引诱违约能否阻却合同履行）》（刘宁），载《中国审判案例要览》（2013民:50）。
作者：陈枝辉
