逾期交房与逾期付款能否相互抵销
2010年7月12日白某与保和公司签订了《商品房预售合同》，约定白某购买保和公司开发的住宅一套，房屋建筑面积为77平米，房屋总价款140万元，首付款100万元，公积金贷款40万元。合同中约定，保和公司于2011年8月1日前将房屋交付给买受人，逾期交房按照已付购房款的日万分之五支付违约金。
合同签订当天，白某向开发商支付了首付款100万元，并将与开发商指定的代办公司签订了《个人住房贷款委托代理合同》，合同中约定白某应在两周内将相关材料提交代办公司，由代办公司办理个人住房委托贷款手续事宜。
代办合同签订后，白某按照合同约定将个人申请公积金贷款的全部资料都提交给代办公司，并缴纳了代办费用3000元。一年过去了，代办公司仍未将公积金贷款办下来，期间白某曾多次催促代办公司，但代办公司称开发商提供的材料不合格，需要再等等。2011年8月交房的日子到了，可开发商建的房子还没有封顶。
2012年3月开发商突然通知白某去签延期交付协议，该协议中承诺2012年8月1日交房，并称白某逾期付款已构成违约，要求将此违约责任与开发商的逾期交房责任相抵销，双方互不追究。白某拿到延期交付协议很生气，明明开发商逾期交房，现在却说业主逾期付款。白某咽不下这口气，慕名找到了笔者。
律师经过仔细查阅双方签订的《商品房预售合同》，在合同附件十中有关于买受人以公积金贷款方式支付购房款的约定：“如公积金管理机构对买受人的贷款申请作出不予贷款的决定，则买受人须在公积金管理机构或指定的代办机构或出卖人书面通知送达后7日内一次性向出卖人支付该商品房的剩余全部房款。”
截至目前，白某并未收到任何书面通知，因此不构成逾期付款。但开发商逾期交房是事实，买受人可以要求开发商支付违约金。
法院判决结果：
北京市丰台区人民法院经过审理后判决：一、保和公司自2012年8月1日起以100万为基础按照日万分之五标准向白某支付违约金，直至房屋实际交付之日止。二、诉讼费8510元由保和公司负担。
律师剖析：
公积金贷款是目前购房过程中常见的一种贷款方式，因公积金贷款利率相对比较优惠，因此，受到了广大购房者的青睐。那么究竟什么是公积金贷款呢？公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
北京地区办理公积金贷款，需要申请人开立公积金账户并连续缴存12个月以上，且公积金处于正常缴存状态。本案白某申请的即为公积金贷款，其在《个人住房贷款委托代理合同》签订后即将相关材料交给代办公司，并且白某符合申请公积金贷款的上述两个条件，理论上应该不存在办不下来的可能性。
再者，即便公积金贷款管理中心不予放贷，也应按照合同附件的约定，由公积金贷款管理中心或开发商或代办机构送达书面通知后7日内，由白某补齐购房款。目前，白某未接到任何相关的通知，对于迟延办理代办公司亦多次提到是开发商提供的资料不合格，买受人提供的资料不存在问题。
因此，开发商要求白某将逾期付款的违约责任与其自身逾期交房的违约责任相抵，没有任何的依据。相反，开发商未按照合同约定将房屋交付买受人，未按时履行交付房屋的义务，已经构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。
关于逾期交房的违约责任，一般合同中会约定一个期限，如果逾期少于规定的期限，那么买受人可以向开发商主张逾期交房的违约金；如果逾期超过规定期限，买受人则有权退房。本案合同中规定的期限为30日，开发商逾期已经远超过三十日。因此，买受人此时有权利进行选择，或者要求开发商赔偿违约金，或者选择退房。
逾期付款是出卖人向买受人主张的违约责任，逾期交房是买受人向出卖人主张的违约责任，二者的责任主体不同。从法律意义上讲两种违约责任是不能相互抵销的，但是在实践操作中，往往开发商会与买受人签订诸如双方免责协议书等协议，将违约责任进行相互抵销。原则上，只要是双方当事人真实意思的表示，那么视为双方对自己权利的处分，该处分不违反国家法律，应当是有效的。当然，如果买受人不同意免除开发商的违约责任，则可以拒签相关免责协议，并依法主张权利。
诉讼策略指引：
结合本案的具体情况，买受人可以通过以下两种方式主张权利：
1、买受人可要求退房，解除商品房预售合同。因开发商逾期已经超过了合同中约定的三十日的期限，买受人便有权要求开发商退房，退还全部已付款并赔偿损失。通常买受人因为逾期交房而要求退房的相对较少。
2、买受人要求继续履行合同，并主张按照合同约定支付违约金。虽然房屋逾期交付，但不代表合同不能继续履行，结合本案的情况，开发商已经做出承诺2012年8月1日交房。因此，买受人可以选择继续履行合同，并要求开发商支付违约金。如出卖人在8月1日仍未交付房屋，则违约金可以主张至房屋实际交付之日止。
一般情况下，如果合同可以继续履行，则建议买受人选择通过第二种方式主张权利，这样可以最大程度的保护买受人的合法权益，免去退房的麻烦。如果合同已经实际履行不能，则建议买受人选择通过第一种种方式进行解决。
