买家绕开中介“跳单”成交房产，需要负法律责任吗？
案例简介
周先生最近想将自己手上的房子卖掉，换成一间更大的房子。于是他与A中介公司签订了一份看房确认书，看房确认书中约定由A中介公司带领周先生现场查看503室房屋，挂牌价为80万元。周先生如与503室的业主达成交易，应当支付A中介公司总价1%的中介服务费，如周先生私下或通过第三方与503室房主成交，则须按照房屋成交总价的2%支付A中介公司违约金。
后来周先生到另外一家房地产公司——B不动产公司询问时，B公司告诉周先生，周先生欲出售的房屋可以卖到49万元（而A中介公司却只能卖到40万元）；并且B公司也有503室的在售房源（因为503室的房主同时在多家房产中介公司挂牌）。于是周先生在B公司办理了卖出自己房屋和买进503室的全部手续，并支付了503室的房屋中介费14800元。
在周先生完成交易后，A中介公司一纸诉状将周先生告上法庭，A公司诉称，其与被告签订的看房确认书系经过工商局备案的合同文本，具有法律效力。周先生的行为违反了看房确认书的约定，应承担违约责任。由于看房确认书确定的房屋价格为80万元，故起诉要求周先生按照该价格的2%即16000元支付原告违约金。
法院判决
法院经审理认为，由于系争503室房屋的业主即第三人李某在委托原告的同时也委托了案外人B不动产公司出售系争房屋，现被告通过案外人B不动产公司与李某签订了房屋买卖合同，并支付了买卖上、下家的中介费14800元，其并无与业主私下串通的行为，也没有通过第三方规避原告的恶意，而是行使了其应有的选择权。在此情况下，看房确认书中关于“被告私下或通过第三方与该业主成交，则须按照房屋成交总价的2%支付原告违约金”的约定，限制了被告作出由其他也有该套房源但服务更好的房地产中介公司进行居间的选择，损害了被告的利益，因而该约定在此情形下当属无效。故原告起诉要求被告按此约定支付违约金于法无据，不予支持。故判决驳回原告的全部诉讼请求。
宣判后，原告不服一审判决，提起上诉。中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持一审判决。
律师观点
1.“跳单”行为的界定
“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指购房人或卖房人已经与房产中介（公司）签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。作为二手房屋买方或卖方“跳中介”的直接目的在于意图不支付或少支付房产中介费用。
2.看房确认书的法律性质
房产中介公司之所以要与买房人签署看房确认书，就是为了防止买房人将来不订立委托购房协议，通过与买房人签署看房确认书这一预约合同，使得买房人受到将订立委托购房协议的拘束。看房确认书建立在双方自愿的基础上，不违反国家法律、法规的强制性规定，应确定为有效合同，进而对买房人和房产中介（公司）都有约束力。
3.看房确认书中禁止“跳中介”格式条款的效力
本案的争议焦点在于原告提供的看房确认书中“被告私下或通过第三方与该业主成交，则须按照房屋成交总价的2%支付原告违约金”条款的效力。如前所述，这是房地产中介公司为了防止委托人“跳单”而事先制定的格式条款。通常情况下，格式条款只要是遵循公平原则且不违反国家强制性规定就应有效。但判断看房确认书中某一具体规避“跳中介”条款的效力，还要结合该条款的具体内容、具体案情和交易的全过程综合分析，按照相应认定标准来判定其效力。比如非独家代理的情况下，格式条款是否排除或限制了购房人作为消费者选择其他中介公司提供居间服务的选择权。
4.“跳中介”行为的认定标准
二手房地产交易中判断购房人或卖房人是否构成“跳单”，需要综合考虑房产中介服务的全过程及看房确认书、委托购房协议整体条款的约定，还有委托人有无规避支付中介服务费的主观恶意和跳过已签署看房确认书、委托购房协议（或委托卖方协议）的房产中介完成交易的客观事实等因素。
本案中，被告并未委托原告独家为其购房，第三人也未委托原告独家卖方，而是同时在多家房产中介公司挂牌。被告在其他房产中介公司看到该房源后，其他房产中介公司积极斡旋，促成交易，被告也支付了相应的居间费用，整个交易过程中被告并无规避支付原告居间费的恶意，只是对二手房地产市场上不同居间服务商的选择。在此情况下，被告的行为不构成“跳单”，原告的格式条款限制了被告正常的交易自由，应当认定无效。
5.“跳单”行为的责任承担
（1）“跳单”方承担违约责任。如果已经签署委托卖房协议（或买房协议）的卖房人（或购房人）的行为违反了其与房产中介公司的协议，构成“跳单”的，应该按照协议约定承担相应的违约责任。如果委托卖房协议或买方协议约定的违约责任过重，法院可予以适当调整。
（2）“跳单”方承担中介劳务费。如果卖房人(或买房人)在签署了委托卖房协议(或委托购房协议)后，房地产中介公司按照协议已经履行了提供房源信息、带领看房、促成买卖双方见面洽谈等义务，卖房人或买房人基于自身原因不再出卖房屋或购买房屋，卖房人或购房人应按照其与房地产中介公司的协议支付合理的劳务费。协议没有约定的，房地产中介公司可以向委托方主张，法院可依法予以支持。
