由宅基地使用权转让引发的欠款纠纷的效力认定
【案情】
高某系利辛县王市镇高寨村前高庄人，周某系利辛县孙 庙乡周寨村东街人。2015 年 2 月 24 日高某与周某签订了一 份宅基地转让协议书，协议书约定： “兹高某有宅基地一处， 位于孙庙乡周寨村东街（地号：213023010030）周天虎东侧 谭飞西侧，宅基地长度 24.5 米，宽 13.5 米，面积 330.7 平 方米转让给周某，价格 150000 元（壹拾伍万元）交付之日 生效，双方不得反悔，上述宅基地自合同签订之日起的使用 权、所有权归周某所有。高某、周某、见证人周铁分别在协 议上签字捺手印。”协议签订后，周某仅付款 50000 元，余 - 2 - 下 100000 元向高某出具欠条一份，载明： “今欠高某人民 币 100000 元（壹拾万元），周某、周某父（周某父亲）， 2015 年 2 月 26 日，至 2016 年正月十六日付清”。欠款到期 后，周某、周某父拒不还款，故高某以周某、周某父为被告 提起宅基地使用权转让纠纷，要求周某、周某父偿还欠款。
【解析】
本案的关键有三：
一、宅基地使用权可否转让；
二、基 础法律关系——宅基地转让协议书效力的有无对欠条的影 响；
三、有/无效后的处理；
1、宅基地使用权可否转让
《物权法》第一百五十二条：
“宅基地使用权人依法对 集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土 地建造住宅及其附属设施。”从该条文看出宅基地使用权人 对宅基地原则上仅享有占有、使用、利用该土地建造住宅及 其附属设施的权利，至于宅基地使用权是否可以转让，《物 权法》并未作出明确规定，而是适用土地管理法等法律和国 家有关规定来贯彻执行。
《土地管理法》第六十二条：
“农村村民一户只能拥有 一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市 规定的标准。…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地 的，不予批准。” 国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁 炒卖土地的通知 国办发〔1999〕39 号： “…二、加强对农民 - 3 - 集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地 产开发。…农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城 市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造 和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国务院办公厅关 于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国办 发〔2007〕71 号： “农村住宅用地只能分配给本村村民，城 镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产 开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过 省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房 后，再申请宅基地的，不予批准。”国土资源部印发《关于 加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发[2012]234 号）： “（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过 省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一 的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与 他人后，再申请宅基地的，不得批准。
从上述法律规定和国家有关政策来看，对宅基地使用权 转让给城镇居民、本集体经济组织以外的人员，法律是采取 限制、审慎的态度，原则上予以禁止，但由于继承、流转、 婚假等原因，有些农民拥有不止一处的宅基地，如果完全禁 - 4 - 止宅基地转让，可能会造成宅基地的闲置和浪费，无法实现 物尽其用的目的，亦无法解决宅基地总量不足和少数人拥有 多处宅基地的问题，基于此，对本集体经济组织内部转让宅 基地使用权的，符合相关条件，法律予以允许。细言之：
首先，宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转 让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：（1）城 镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应 认定无效；（2）法人或者其他组织购买农村住房和宅基地 的，因不具备宅基地使用人主体资格，应认定无效；（3） 《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济 组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济 组织同意的，应认定无效；（4）向本集体经济组织以外的 农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织 的成员权属性，应当认定无效；（5）受让人已经有住房的， 不符合宅基地分配条件的，应认定无效。
其次，转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件： （1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2） 转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受 让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4） 转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地使用权 不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让；
2、基础法律关系——宅基地转让协议书效力的有无对 - 5 - 欠条的影响
（一）该宅基地使用权转让协议无效。
根据上述条件，可以看出，首先，宅基地“只能分配给 本村村民”，宅基地使用权的主体必须是特定的农村居民— —同一集体经济组织成员，而高某与周某不是同一集体经济 组织的成员，不满足宅基地转让的主体资格；其次，周某作 为受让人已有住房，不符合宅基地使用权分配条件；再次， 该协议仅就宅基地使用权单独转让，没有与合法建造的住房 一并转让；最后，转让协议没有加盖村委会印章。综合以上 几点，可以得出高某与周某签订的宅基地转让协议书，不符 合法律的相关规定结论。根据《民法通则》第五十八条一款 五项、《合同法》第五十二条五项之规定，该宅基地转让协 议书无效。
（二）在基础法律关系无效的情况下，对周某向高某出 具的欠条如何认定呢？
“皮之不存，毛将焉附”。欠条效力的有无取决于其赖 以存在的基础法律关系。在无效法律关系之上所产生的欠款 当然不受法律保护，周某向高某出具的欠条只是对宅基地使 用权转让协议履行情况的一种证明，本身不是一种独立法律 关系（最高人民法院《民事案由规定》中，也并无欠款纠纷 这一案由）。在最高人民法院研究室法研〔2000〕122 号《关 于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不 - 6 - 适用普通诉讼时效的复函》中，也明确了债务人出具欠条不 能改变当事人之间的法律关系。本案中，周某向高某出具欠 条是基于宅基地使用权转让这一基础法律关系，在基础法律 关系无效的情况下，对于在无效法律关系之上所产生的欠款 当然不受法律保护。
3、有/无效后的处理
《合同法》第五十八条合同无效后，因该合同取得的财 产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折 价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双 方都有过错的，应当各自承担相应的责任。后，本案经人居 中调解，高某将其收取的五万元退还给周某，周某将购买的 宅基地退还给高某，双方无纠缠。
律师提醒：
宅基地使用权是一种特殊的用益物权，是农民安身立命 之本，法律对其转让有着严格的条件限制，建议农民朋友们， 在碰到此类问题时要及时咨询专业律师，以防今后一些不必要纠纷的产生。
作者：黄付普
