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二手房交易价格评估遵循的步骤解析

日期:2012-05-16 来源:北京二手房律师网 作者:. 阅读:263次 [字体: ] 背景色:        

一般来说,二手房交易价格评估应该遵循以下步骤:

第一步,收集资料。这是房地产价格评估的非常关键最基础性的步骤和工作。对于二手房评估,由于各种资料非常分散,因此需要估价人员进行更为细致的资料收集工作。这些资料主要围绕市场比较法和收益法所需的内容进行。资料收集也可以作为估价机构的日常工作,利用平时积累大量的二手房交易信息。

第二步,选择评估方法。如前所述,在二手房交易价格评估中,适宜的方法主要是市场比较法和收益法两种。估价人员根据掌握的资料内容在两种方法中权衡。一般来讲,有更多更可靠信息支持的方法是首选的方法。在实际评估中也可以用另外一种方法进行难。从理论上讲,两种方法评估的结果应该是可以互相验证的。

第三步,利用评估方法进行评定估算。1、市场比较法。根据选取的近期三个以上交易案例和估价对象交易二手房之间的差异,将交易案例的价格分别修正调整为交易二手房的比准价格。然后求取各个比准价格的算术平均值或者加权算术平均值作为市场比较法的评估结论。2、收益法。收益法的关键是三个指标的确定,即年收益额、资本化率和收益年限的确定。其中年收益额,即年纯收益可以利用租赁市场的市场租金,扣除一定的出租经营费用来确定。其中年收益额,即年纯收益可以利用租赁市场的市场租金,扣除一定的出租经营费用来确定。资本化率与利息率关系密切,可以在利息率的基础上加上一定的风险利率,或者利用市场比较法直接求取房屋出租的收益率,可以在利息率的基础上加上一定的风险利率,或者利用市场比较法直接求取房屋出租的收益率,即纯租金/房屋价值作为使用的资本化率。最后是收益年限指标。收益年限可以根据房屋的结构、装修、维护、设备安装等等综合确定。最后利用收益法计算公式计算二手房的收益价格。

第四步,确定评估值。如果只使用一种方法,那么评估值就是这种方法计算的结果。如果采用两种方法,那么就选择其中一种作为主要方法,另外一种方法作为验证。在估价过程中在采用两种方法时往往利用平均值作为最终结果,是不科学的。



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