开发商与中介签订的商品房销售合同其合同性质应如何认定？在房地产交易过程中，开发商为推动房产的销售，通常会委托中介服务机构进行商品房委托代理销售，该交易模式虽然与二手房交易中通过中介机构居间介绍购房一样，均涉及到中介服务机构，但是商品房委托代理销售与中介合同两者系属不同的法律关系，两者涉及的服务内容、服务事项及法律责任均存在明显不同。本文将对商品房委托代理销售的法律性质进行分析，区分其与中介合同的不同，进一步探讨商品房委托代理销售的法律适用，以期对实务处理类似问题有所裨益。

买的房子与开发商宣传不符，能否要求退房？商品房对每一个消费者来说都可能要花费一辈子积蓄，因此购买时要格外慎重。作为购房者，要注意甄别商品房销售广告的内容，特别是预售类商品房，对于开发商承诺的配套设施等重要内容，可事先向当地规划部门咨询核实，有条件的可以到楼盘现场实地探勘、了解，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上。同时，注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，以免收楼时与宣传情况不符维权难。

执行异议之诉中合法有效书面买卖合同的认定案外人为保障借款的安全与被执行人签订名义上的“商品房买卖合同”，但该合同并非以取得不动产所有权为目的，则不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的实质要件，案外人不能据此排除人民法院的执行。

交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权根据《建设工程价款优先受偿权批复》的规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合《执行异议和复议规定》第29条规定的商品房消费者，除此之外的买受人系一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

商品房消费者购买开发商的房屋后尚未办理不动产权证， 开发商破产的，已出售房产是否属于破产财产？商品房消费者是指为满足居住需求，而与开发商签订有合法有效的书面房屋买卖合同，且交付了房屋总价50%以上的房款，于此情形下，尽管尚未办理房屋产权证书，但购房人已然成为商品房消费者，其对所购房屋享有物权期待权。

已办理网签备案手续的商品房买受人，能否排除人民法院的强制执行个人购买商品房，需经过的几个重要阶段，大体上可分为：筹资→签订商品房买卖合同→网签备案→交付房款→收房→办理房屋不动产所有权证。从该主要流程来看，个人从签约买房办理网签再到办理完房屋产权证，需要经过一定的时间。

周某某与余姚绿城房地产有限公司商品房预售合同纠纷案合同约定以房屋交接单的签署作为完成房屋交付，仅由于买房人原因未办理验收交接手续的视为交付。买房人在办理交付验收的过程中提出质量异议，并拒绝签署房屋交接单，双方约定开发商修复后再行交付。但此后开发商一直未履行修复义务，且再未与买受人协商交付事宜，故不能认为其已经完成了房屋交付。

陈某某与余姚市中梁宏置业有限公司商品房销售合同纠纷案因购房人与开发商签订的购房合同为固定房屋总价款的合同，在合同未对降税、退税即应调减合同价款作出约定的情况下，开发商是否确已纳税，以及缴税的具体金额和种类是否发生变化，对于合同约定的固定房屋总价款不产生影响。购房人以国家税率变化为由要求开发商对合同价款予以调减，缺乏事实和法律依据。

商品房网签备案是否具有准物权效力，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

交付的房屋未通过消防验收的，开发商是否承担违约责任消防验收合格属于法律的强制性规定，不管当事人在购房合同中是否约定，消防验收合格都是商品房质量合格的必备要件之一。因此，商品房买卖合同约定开发商交付的房屋应经验收质量合格，如果交付的房屋未通过消防验收的，则该房屋属于质量不合格商品房,开发商应当承担违约责任。