已出售但未全款付款的房屋，开发商能否排除强制执行？
案情简介
2012年，某置业公司开发建设一批商品房并取得《商品房预售许可证》，开发建设完成后，一直未办理不动产登记。2017年7月，某商贸公司与某置业公司签订商品房买卖合同，某商贸公司于签订合同时支付了50%的首付款，双方就房屋买卖合同办理网签备案手续并交付使用，但由于某置业公司未办理不动产登记，故双方一直未办理商品房产权转移登记。2020年9月，某商贸公司以上述房产为担保与某公司签订借款合同，后因无法履行还款义务，法院依法对该房产进行评估、拍卖。执行过程中，某置业公司向法院提出执行异议，请求中止对案涉房产的执行，被法院驳回后，某置业公司又以其为商品房的所有权人为由，向法院提出案外人执行异议之诉。
法院审理
本案中，某商贸公司与某置业公司就案涉房产签订商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且按照合同约定支付了首付款，剩余购房款的支付已经通过另案诉讼予以确认，案涉房产已经办理网签备案，在此情况下，某商贸公司对案涉房产依法享有民事权益，可以进行预查封。针对案外人某置业公司主张其对案涉房屋享有物权而申请排除强制执行的请求，本院认为，双方当事人均已履行了涉案商品房买卖合同的主要义务，案涉房屋虽未完成首次登记，但某商贸公司对该案涉房产依法享有物权期待权，故某置业公司诉讼请求于法无据，因此驳回某置业公司的诉讼请求。
法官说法
首次登记是指在房屋竣工以后，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。首次登记只能登记在开发商名下，在开发商进行首次登记完成后，购房者才能办理房屋转移登记，进而取得不动产权证书。当开发商与消费者均已履行了商品房买卖合同的主要义务时，即使房屋未完成首次登记，但消费者依旧对房产享有物权期待权，法院也可依法对该房屋进行预查封。因此法官提醒消费者，在购买不动产时可参照以下四点保障自身的权益：一是了解不动产的权属状况，出卖人是否为真实权利人，该不动产是否设立抵押权、居住权，是否被查封等；二是注意付款方式，不要使用现金交付，降低交易风险；三是及时占有使用不动产，签订购买合同并办理网签备案，及时占有、居住，保留占有使用不动产的证据，如物业费、水电费票据等；四是及时办理过户登记，或及时与出卖人共同向不动产登记机构提交所有权转移登记申请。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零九条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条 下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
第十八条 预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
作者：徐世锦来源：兰陵法院
