因房地产公司收取购房款时仍未取得商品房预售许可证导致商品房买卖合同不能订立的,应当向购房人双倍返还定金

关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题

“断供”引发的商品房买卖合同和担保贷款合同解除问题在贷款购房情形下，买受人、开发商与银行之间实际形成了“三角法律关系”，即买受人与开发商之间的房屋买卖关系，买受人与银行之间的借款及抵押关系，开发商与银行之间的担保关系。开发商行使解除权，人民法院应当重点审查商品房买卖合同中的具体约定。如双方未约定买受人"断供”可以解除合同的，该种情形下能否解除商品房买卖合同在司法实践中分歧较大。

因商品房增值税率下调使得卖房人少缴纳税款是否属于不当得利本案商品房买卖领域因税率调整引发纠纷的典型案例，究其争议产生之缘 由，与国家全面推行营业税改征增值税并进一步对增值税税率进行调整密切相 关。看单个标的金额都很低，但其背后所潜藏着的巨大群诉风险，可能波及至 全国范围内成千上万的房地产项目，届时不仅会导致国家税改政策目的的落空， 更会造成市场交易秩序的空前混乱，应当谨慎处之。

关于商品房消费者提起执行异议之诉的规定一种观点认为，不应支持。理由是消费者购房人的权利由于缺乏公示，本身对于现有的交易秩序就会造成冲击，应当严格适用，不应扩大。只要支付的价款没有达到百分之五十，就不应支持购房人。另一种观点认为，对于执行异议复议规定第29条中价款的支付数额不能作机械的理解，如果支付的价款接近于合同约定总价款的百分之五十，但商品房买受人已按照合同约定将剩余价款支付给抵押权人或者按照人民法院的要求交付的，人民法院还不予支持购房人的主张有失公平。纪要采纳了第二种观点。

关于案外人执行异议之诉中，案外人为商品房消费者之外的不动产买受人如何处理的规定。在执行异议之诉司法解释出台之前，大量的不动产买受人作为案外人提起的执行异议之诉，参照适用的是执行异议复议规定第28条的规定。但该规定中，对于“非因买受人自身原因未办理过户”如何理解与认定，在司法实践中并不统一。是否归结于买受人自身原因，属于主观判断的问题，在具体审理案件中很难把握。本纪要对此作了细化的规定。

关于商品房消费者的权利与抵押权关系的规定从房屋买受人享有的权利性质看，其享有的是物权期待权。其优先于抵押权有理论依据。物权优先于债权，本来是民法的一项基本原则，但基于生存利益至上的考虑，可以有例外规定。为了保护房屋买受人的权利，民法理论将本来属于一般债权的房屋买受人的权利，定性上升为物权期待权。物权期待权的本质仍然为债权，房屋买受人对于成为房屋的所有权人享有很大的期待利益，法学理论将其定义为物权期待权，但涉案房屋并未办理过户登记，买受人享有的是请求出卖人将涉案房屋过户至其名下的债权请求权，其本质仍为债权。

烂尾楼风险承担的相关法律规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

天津某投资发展有限公司与400余户业主商品房销售合同纠纷商品房销售合同纠纷往往涉及人员众多、社会敏感度高，又切实关乎百姓民生。北辰法院以已决案件为切入点，以未诉案件为突破口，主动延伸审判职能，与区司法局共同协作，促成业主与开发商签订和解协议，就地化解了开发商逾期交房系列纠纷。对于案情相对复杂的开发商逾期办理产权登记系列纠纷，北辰法院将相关情况上报天津高院后，通过与天津高院上下级法院联动化解，该系列纠纷的多元化解工作也取得实质性成果。

商品房烂尾情况下解除购房合同后银行贷款由谁偿还关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。