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房屋租赁纠纷案审理中发现的问题及裁判导向

日期:2023-03-30 来源:| 作者:| 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

房屋租赁纠纷案审理中发现的问题及裁判导向

(一)合同主要条款约定不明产生纠纷

合同约定不明确、不完整,如中途解约的违约责任、如何处理租赁物、如何交接均无约定;如在签订租赁协议中只约定了租期五年,但是对五年中每一年收取费用的具体时间、费用标准、交纳方式、违约责任等均未约定,使得产生争议后,各执一词难以判定;如承租人为经营需要,改变出租物的部分结构或者布局,出租人虽同意,但双方未明确具体改造部位、标准和范围等,也不积极配合承租人及时提供相应变更条件或设施,致使双方拖拉扯皮产生纠纷;或者合同约定由出租方提供消防达标、结构改造的相关图纸,但消防迟迟未达标,整改后承租人仍不能正常开业经营,对此双方各执一词,违约责任难以认定。

(二)国有企业特有的历史遗留租赁问题

在涉及国有企业房屋租赁案中,国有企业上世纪七八十年代在厂区内建房,既无图纸又无规划红线,更无产权证,仅在房地证上标注有非居住建筑物,当年将该建筑物出租给本单位员工或非本单位员工(家属居多)或已离职员工,对于后续承继人或承租人的变动引起多种纠纷,争执不下。

对于承租面积、位置、租期、租金以及解除合同时的交付现状等均无约定,致使双方对合同性质,效力等均不认可,多年后企业诉请腾房,法院是否受理、审理适用法律和裁判尺度等成为争点。

(三)非法转租的租赁纠纷

承租中未约定是否可以转租,实践中转租后,次承租人投资改扩建或新建底商用于经营、居住等,均无合法产权证,出租人明知却收取租金多年。

因政策原因需要腾退拆迁、恢复原状等,因无合同约定致使三方矛盾深重,拖延多年不能解决;或多年后,次承租人继续占有租赁物,出租人起诉次承租人给付占有使用费,费用标准认定是根据承租人和次承租人合同约定,还是出租人和承租人的约定标准、还是市场价等;出租人起诉承租人,承租人是否应当给付,对于新增地上物、构筑物如何处理和补偿等,成为审理争点。

(四)违约情形下的责任认定问题

一是单方违约情形,承租人主张相关经营损失、财产损失等,对于租赁合同是否解除及违约责任认定、对此后未到期租金是否支持、涉疫期间的租金和费用如何酌减等。

二是因第三方因素造成的违约事实。因租赁标的物整体由物业管控,会出现停电、停梯、停水或网络中断等情况,出租人没有事先说明或者属于出租人的独立电源,也没有配备第二套供电设施,不能保证承租人正常使用,产生损失引发纠纷;或者因租赁物周边规划调整,致使提前解租,但对于承租人前期投入的较大改造、添置设备、增加附属物等双方均未约定,承租人不愿转移或拆除原有设施将会有损失较大情况下,双方争议较多。

三是提前解约。房屋租赁合同属于持续性合同,一般约定几个月到几年租期,但实际履行中,难免出现市场行情、承租人居住或经营需求变化等情况,导致出租方或承租方提出提前解除合同,从而引发纠纷。

(五)保障房的出租问题

保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,其根本目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求,故购买保障性住房后出租获利,不符合保障房制度设立初衷。

实践中,当事人以租赁房屋为保障性住房为由,要求确认租赁合同无效的情况屡见不鲜。我国法律并未明确禁止保障性住房的出租,故当事人仅以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由,要求确认房屋租赁合同无效的,并不符合《民法典》关于合同无效的规定,法院不予支持。

但法院未对合同效力进行否定,并不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

(六)因疫情等导致合同无法正常履行的责任承担问题

与居住性租赁房屋相比,经营性租赁房屋受疫情影响更为明显。主要集中于疫情防控措施是否致使承租人无法正常使用房屋,承租人能否以不可抗力或情势变更为由主张减免租金或者要求解除租赁合同。

承租人多认为疫情防控措施导致经营难以为继,无法实现合同目的,要求解除,如不能解除亦应减免租金;出租人则认为经营活动虽然受到一定影响,但未达到不能履行合同的程度,不同意解除合同和减免租金。

即使双方均同意就租金数额协商减免,也因租赁房屋多位于核心商务区,租金标准高、数额大而无法达成一致。该类纠纷是否能够妥善处理和化解,直接关系到市场经营主体生产、办公场所的稳定,业务经营的正常开展和经济秩序的稳步恢复,关切重大,最高人民法院也出台相关意见作出指导。

(七)拆迁中承租人的权利保护问题

租赁期间房屋被拆迁的,出租人主张解除合同,要求承租人腾迁房屋,承租人要求分得部分补偿,实践中做法不一。一般而言,租赁合同未到期、房屋拆迁的,出租人与承租人在合同中对拆迁时如何处理有约定的,按约定处理;没有约定或者约定不明的,承租人主张赔偿损失的,分别情形处理:

一是关于装饰装修价值的损失。在承租人有证据证明其装饰装修初始价值的情况下,其损失与租赁合同已经履行的期限相关,可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失,但不得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿;反之,在承租人没有证据证明的情况下,根据公平原则由双方分担。

二是关于搬迁损失和停产停业损失。商业地产租赁中,实际发生搬迁费用和实际停产的往往是承租人,对此承租人有证据证明其搬迁损失和停产停业损失的,应获得相应补偿,但不得超过房屋所有权人获得的搬迁费和停产停业损失补偿;承租人不能举证证明的,根据公平原则双方分担。

三是关于可得利益。房屋被征收后会导致承租人某种商业机会丧失,承租人向出租人主张可得利益的,由于其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围,而该损失并不在征收补偿范围内,故承租人无权主张可得利益。关于承租人能否获得补助和奖励,由当地政府规定;没有规定的,补助奖励归属于房屋所有权人,承租人无权取得。

(八)其他问题

在房屋租赁合同纠纷中,还存在着房屋空置损失的负担问题、承租人疏于审查房屋权属引发纠纷、商业租赁中的消防问题等问题。具体而言:

1. 因纠纷导致房屋空置损失的负担。房屋交付承租人后,因双方产生纠纷致房屋空置的,承租人是否应当承担空置期间的房屋租金或使用费,是容易引发争议的问题。

2. 承租人疏于审查房屋权属引发纠纷。很多承租人经熟人介绍而签约,签订时未对租赁房屋的权属情况进行核实,极易带来后续争议。

3. 在所承租房屋为权属登记证明尚不完善的拆迁安置房等情况下,极易因其他权利人主张权利导致租赁合同无法履行;或在承租人未经权利人同意将房屋转租,次承租人权利难以保障。

4. 在经营性房屋租赁中,因承租人在签订合同后对经营投入较多,在因无权处分或非法转租导致租赁合同无效或者无法履行的情况下,易给承租人带来装修和生产经营方面的损失。

5. 商业地产租赁中的消防问题。租赁合同无法继续履行而被判决解除的案件中,相当一部分涉及消防安全问题,例如在消防通道内堆放物品,擅自搭建楼梯、插层、隔墙等设施均会造成消防安全隐患。

从生效判决的归责结果来看,火灾原因大都是承租人在承租期间未能妥善使用房屋,因而就火灾造成的经济损失据实由承租人承担主要责任;出租人对于涉案房屋负有采取必要的杜绝隐患措施、建立相关消防安全制度等监督管理义务,发生火灾意味着其未尽到此项义务,需要承担次要责任。



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