案例十：天津某餐饮广场有限公司与天津自贸区某体育管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案
——未经消防验收合格的商业地产租赁，并不必然导致租赁合同无效；装修残值是否赔偿及计算标准要根据合同履行情况综合考量
【基本案情】
天津某餐饮广场有限公司（以下简称某餐饮公司）作为出租方于 2015 年 12 月 3 日与天津自贸区某体育管理有限公司（以下简称某体育公司）签订租赁合同，租赁期限 13 年 2 个月，即自2016 年 1 月 1 日至 2029 年 2 月 28 日，约定以案涉房屋现状（包括物质现状及权利现状）整体出租。
某体育公司对标的物现状已充分了解并认可，某体育公司如为本合同租赁目的办理标的物的行政审批手续，某餐饮公司可在一定限度内给予配合，但不负任何责任，相关费用全部由某体育公司自行承担。同时约定租赁物用途、租赁期、租金支付方式、违约条款等内容。
合同签订后，某餐饮公司将房屋交付某体育公司使用，某体育公司交付某餐饮公司保证金及首年租金，随后对租赁房屋进行建设、装修并添置设备设施经营健身中心。
某体育公司在经营中，以租赁房屋房证不符、消防未通过验收，无法办理相关特种经营许可等为由，自 2017 年开始，未按期足额向某餐饮公司交付租金。基于上述事实，某餐饮公司要求解除租赁合同，并要求某体育公司支付拖欠租金、水电费及违约金；某体育公司认为租赁合同无效，要求某餐饮公司退还保证金、违约金及装修配套和设备设施损失。双方协商未达成一致意见，诉至法院。
【裁判结果】
某体育公司主张依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同应属无效。然某体育公司于 2019 年 10 月 24 日取得《高危险性体育项目经营许可证》，于 2021 年 12 月 6 日取得《卫生许可证》，用于经营案涉健身馆，不存在因消防验收不完备导致其勉强经营的客观因素。
某体育公司主张合同无效依据不足，法院对其该项主张不予支持。双方签订的租赁合同约定，拖欠租金超过一个月，某餐饮公司有权解除合同并收回房屋。某体育公司自 2017 年起未按合同约定足额支付房租，某餐饮公司有权要求解除合同，因此判决租赁合同于 2020 年 1 月 19 日解除。
合同解除后，某体育公司应当将案涉房屋腾空、交还给某餐饮公司，并支付租金及占有使用费。根据双方的租赁合同可知，双方对标的物的现状（包括物质现状及权利现状）明知，且双方对于租赁物的用途为健身场馆亦明知，双方对该房屋未能办理消防验收等手续均存在过错，均应承担违约责任。
对于装修配套和设备设施损失，法院综合考虑鉴定机构结论、双方租赁合同约定的租赁期限、双方的过错，酌情判令某餐饮公司承担约四分之一损失，某体育公司自负剩余损失。
【典型意义】
对于未经消防验收合格的经营性房屋租赁，并不必然导致租赁合同无效，应区分两种情况：第一，属于《消防法》第十一条规定的人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，租赁合同无效；第二，《消防法》第十一条规定以外的商业地产租赁的，未经消防验收或者消防验收不合格的，不影响合同的效力，当事人可以据此主张违约责任。
剩余租赁期限内的装修残值，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同时，形成附合的装饰装修物在剩余租赁期限内尚存的价值。
在判定是否赔偿装修损失时，第一，要明确合同解除原因，明确合同解除系单方违约或双方违约，还是因不可归责于双方的原因，以此确定是否赔偿以及赔偿比例。第二，装饰装修的剩余价值，主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定，需明确装修残值的计算年限和残值评估基准日期。
装修残值的计算年限，要依据租赁期限来确定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚信原则，确定该条款的真实意思。对于装修残值的评估基准日期，应考虑合同的履行状况，主要基于承租方对租赁物实际使用的期限确定。
