案例六：天津某汽车销售有限公司、天津某汽车服务有限公司等与天津自贸试验区某物流有限公司房屋租赁合同纠纷
——受疫情影响，经营性房屋租赁可根据实际情况调减租金
【基本案情】
2018 年 11 月 7 日，天津自贸试验区某物流有限公司（以下简称某物流公司）作为出租方，将其名下房屋及场院东侧通道租赁给天津某汽车服务有限公司用于经营进口汽车销售和展示，双方签订《租赁合同》约定租期自 2018 年 11 月 7 日起至 2023 年5 月 6 日止,2018 年 11 月 7 日至 2019 年 5 月 6 日为 6 个月装修免租期。在装修改造前,天津某汽车服务有限公司向某物流公司公司支付了 100 万元施工押金,并商定押金不退，可转为履约保证金及租金。
租赁期间，天津某汽车服务有限公司未经某物流公司许可，将部分场地及办公室转租给天津某汽车销售有限公司等第三人，第三人实际占有并使用部分场地及办公室。2021 年 3 月 28 日至 6 月 1 日间，部分租赁场地被临时征用为新冠疫苗接种场所。2019 年 9 月，天津某汽车服务有限公司向某物流公司支付了租金 1 万元，剩余租金以及水电等费用始终未付，截至 2021年 1 月 6 日累计欠付租金 2123333 元，某物流公司多次催收未果，起诉解除租赁合同、要求天津某汽车服务有限公司支付拖欠租金、水电和取暖费用等，成讼。
【裁判结果】
法院经审理认为，天津某汽车服务有限公司经多次催收后仍未全额支付租金以及水电费等费用，显属违约，某物流公司可据此行使解除权解除合同，并要求天津某汽车服务有限公司支付拖欠的费用、赔偿违约金。关于合同解除时间，综合本案证据以及合同实际履行、场地被征用作新冠疫苗接种场地等因素，确定为2021 年 6 月 2 日。
本案中天津某汽车服务有限公司将部分房屋转租给第三人未取得某物流公司的明示同意，违反了双方补充协议约定，转租行为无效，故租赁合同解除后，天津某汽车服务有限公司及第三人均应当承担立即将租赁房屋腾空并返还某物流公司的义务。
2021 年 3 月 28 日至 2021 年 6 月 1 日部分租赁物被征用为新冠疫苗接种场地,该期间因使用于社会公益项目且某物流公司并未对征用提出任何异议,此期间不属于天津某汽车服务有限公司及第三人使用租赁物的情形,故对该期间的租金应予扣除。
对于违约金，双方在合同违约责任中约定了违约金计算标准，对履约保证金的处理约定为“履约保证金作为违约金归出租人所有”。按照惯常理解，上述条款应理解为违约方支付违约金，而履约保证金可以折抵违约金。因此法院判决天津某汽车服务有限公司向某物流公司支付欠付租金、房屋占用损失、水电费、采暖费及扣除履约保证金后的违约金。
【典型意义】
房屋租赁合同属于长期性合同，疫情形式等变化，尤其对商场、宾馆、餐饮等行业影响较大。对于经营性房屋租赁，应当根据因疫情及防控措施受到直接和间接影响的程度，正确区分不可抗力、情势变更、商业风险。对符合不可抗力情形的，一般应当支持承租人关于相应减少租金的诉讼请求。
对受疫情及防控措施影响，租赁房屋无法正常经营符合情势变更情形的，可根据公平原则，结合案件实际情况，确定是否及如何调减租金。在承租人未经权利人同意将房屋转租的情况下，次承租人的权利难以保障。在经营性房屋租赁合同中，因承租人对开展经营进行较多投入，在因无权处分或非法转租导致租赁合同无效或者无法履行的情况下，易给承租人带来装修和生产经营方面的损失。
