未开发票要过户 能否先履行抗辩
作者：海安市人民法院 孙江华 刘晶晶，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
以工程款抵算购房款后，购房者要求过户，开发商能否以购房者未开具工程款发票为由拒绝办理过户？7月5日，随着南通市中级人民法院终审判决书的送达，这起商品房销售合同纠纷落下帷幕。法院认为开发商的抗辩不构成先履行抗辩，判决开发商协助办理产权登记。
2013年，王贵与广茂公司签订认购书，购买广茂公司开发的房屋一套，并约定以王贵所施工的水电、消防工程款抵算房款，待工程验收合格后结算工程款。
2015年2月，王贵与广茂公司共同确认王贵施工的水电和消防工程总价款为110万元，王贵购买的房屋价款为35万元，以上述工程款抵算；广茂公司已支付工程款70万元，下找5万元。其后，广茂公司又向王贵支付5万元。此后，因广茂公司拒绝配合王贵办理产权登记，王贵诉讼至法院。
案件审理过程中，广茂公司称双方协商确定以购房款抵算工程款，王贵实际上收到了工程款，应当开具发票。依据先履行抗辩权，广茂公司有权要求王贵先开具工程款发票，否则不予办理产权登记。王贵称其依据认购书、确认书要求广茂公司办理产权登记，广茂公司要求开具发票与本案无关。
海安法院审理后认为，先履行抗辩权，是指法律规定或者当事人约定，双务合同的一方当事人应当先履行合同义务，先履行一方未履行或者未适当履行的，后履行一方有权拒绝相应履行。本案中，广茂公司、王贵签订的认购书、确认书中均未约定以王贵开具发票作为广茂公司办理产权登记的前提条件，法律亦无相关规定，故广茂公司主张的先履行抗辩权缺乏合同及法律依据。遂判决广茂公司协助王贵办理产权登记。
一审后，广茂公司不服，提起上诉。南通市中级人民法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。
【法官说法】
《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”由此可见，先履行抗辩权的行使要符合三个条件：一是当事人因同一双务合同互负债务；二是当事人在双方的合同义务有先后履行顺序；三是双方所负债务已届清偿期、先履行一方到期未履行或未适当履行债务。
依照最高人民法院司法观点集成的有关观点，如合同约定付款以开具发票为前提，付款方可以对方未开具发票抗辩付款之履行；如合同未约定付款以开具发票为前提，法院应判决付款方直接付款，不得在判决中附加开具发票之条件。因为开具发票并非一个民事行为，当事人未作约定的，应通过其他渠道解决，而当事人在合同中加以约定的，才可转化为民事行为。
本案中，王贵依据认购书、确认书向广茂公司主张权利，双方并非基于同一双务合同而互负债务，广茂公司主张其依据先履行抗辩权有权拒绝协助王贵办理产权登记，缺乏合同及法律依据。
