房地产登记是指专门的产权登记机关对房地产权利人、权利性质、权利来源、取得时间、变更情况和面积、结构、用途、坐落、四至等，在专门簿册中所作的记载。房地产是需要登记才能表征其权利的一种财产。登记的作用主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。登记涉及登记机关和登记申请人。登记机关两种模式：一为专门登记机关，如日本的登记所；一种是由法院或其他司法机关充任：如美国的地方法院即办理地产权登记。

房地产律师解析土地使用权出租 合同法规定不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。合同法原理，租赁合同不需要登记，自合同成立时起生效。房地产管理法要求房屋租赁合同向房地产管理部门登记备案。但未涉及土地作用权租赁合同登记备案问题。进行土地使用权出租登记。

房地产律师解析土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地的条件。土地使用权转让合同受原出让合同约束，即土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。受让人所享有的使用权年限，为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限；受让土地的用途受原出让合同约束，需要改变出让合同规定土地用途的，应征得出让人同意并经土地管理部门、规划部门批准，重新签订出让合同、办理变更登记。

房地产律师解析取得土地使用权方式之租赁取得 土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议的方式。土地使用权租赁分为短期租赁和长期租赁。短期一般不超过5年，长期租赁不得超过法律规定的同类用途土地出让的最高年限。国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。另外，采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金。国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设的，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地土地使用权转租、转让或抵押。

房地产律师解析划拨土地使用权相关法律规定 划拨地主要特征：行政性、无偿性、和无期限性。划拨用地直接产生于政府的批准行为，在交纳征用补偿安置费后即可取得土地使用权，不需要向国家交纳出让金和签订任何合同。划拨用地主体应交纳土地使用税。划拨土地使用权的基本特征是不得转让、出租、抵押。被排除在交易之处。只适用于公益事业或国家重点工程项目。

房地产律师解析土地使用权出让合同的履行及其违约责任 土地使用者违约责任：未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。出让人违约责任：未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿土地使用者需要改变土地用途的，必须取得出让方和市县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。办理变更登记。

房地产律师解析土地使用权出让的方式 协议出让：缺乏公开性、竞争性，受具体经办人的主观因素影响较大，容易出现出让金过低现象。一般适用于福利事业用地、国家机关、科教文卫体等非营利性用地。出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

土地使用权出让合同和使用权登记行为 出让土地的位置、面积、四至、地面形状、地形图。出让期限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技等50年；商业、旅游40年；综合或者其他用地50年。出让金及支付方式。登记则取得土地使用权的必要条件。登记是双方设定物权意思的公示，属于物权生效要件。

土地使用权出让法律关系的主体与客体 《土地管理法》第53条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府 土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划。是否具备城市基础设施配套条件，是否落实了拆迁安置等。

房地产律师解析土地使用权出让行为 介于转让与出租的一种行为。不是出卖，因为它并不转让土地所有权；也不同于出租，因为租赁只创设债权。类似于个人土地所有权人设立地上权的行为，两者都是通过当事人之间的合意创设具有对世效力的土地使用权，属于设立物权的法律行为。土地出让制度存在着出让行为行政化的成分，例如，土地出让金由政府的房地产评估机构确定、土地使用权期限由法律直接规定；订立出让合同的前提是房地产项目获得批准；在法律规定期限届满时由国家单方面决定是否续签合同；法律明确规定出让合同终止时，建筑物归国家所有等。