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律师说法

一房二卖的后一份房屋买卖合同效力问题解析

日期:2012-05-20 来源:房地产律师网 作者:. 阅读:288次 [字体: ] 背景色:        

有人认为第二个合同是无效的,因为它侵犯了第一个买方的合法权利。这种观点是不能成立的。原因在于:既然第一个买卖合同没有办理过户登记,因此房屋的所有权还保留在卖方的手中,卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同,无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方,未过户登记意味着其尚未取得所有权,而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理,债权是不能对抗第三人的,因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象,只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任,原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方,由于尚未取得房屋的所有权,因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同,当然不应被认定为无效。

如此看来,前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的,房屋只能实际交付给一个买方,只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该合同的买方,基于合法有效的合同并办理了过户登记手续,所取得的房屋所有权合法有效,应当受到法律的保护。而另一位买方,可以依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十五条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持,要求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务,由于他没有履行该义务,因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人,卖方失去了继续实际履行合同的能力,因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。



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