关于业主大会、业主委员会设立的规定 由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是，一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，而人住的时间又有先有后，有的相差几年，因此，成立业主大会对于业主来说有一定的难度。据调查了解，北京市目前成立业主大会的，仅占已有物业小区的三分之一左右。河南省已成立业主大会的占物业小区的10％左右。业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定，对此，本条第二款规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助。

二手房过户房产转移登记程序解析 房屋所有权证书； 买卖合同； 双方当事人身份证原件及复印件； 房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。 若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；若非住宅转移，还需提交土地使用权证书； 当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受托人需出具身份证； 房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明。

在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢 在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其它人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。

关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题 物业管理公司对拖欠管理费行为可依聘用管理合同追索，采取严重影响业主或使用人正常经营、居住的停水电等行为，是侵权行为；另一种看法则认为，停水电等是因业主、使用人欠费所造成，停水电等行为不构成侵权。由于停水电等措施严重影响业主、使用人的经营、生活，易使矛盾激化，妥善处理此类纠纷十分重要。《办法》中规定物业管理公司有权依照物业管理服务合同和有关规定收取管理费用，未赋予物业管理公司采取非常措施的权利。

关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题 与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。

关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题 关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。

关于房地产中介服务机构出示相关证件义务的规定 受托房地产中介服务机构作为房地产开发企业的销售代理人，一方面，它应当出示委托书，以证明其代理人身份，同时也便于购房者了解委托的内容；另一方面，应当如实向买受人出示代理销售商品房的证明文件，以证明所售商品房的合法性。需释义的是，本条用的是“出示”一词与明示是有一定区别的。出示表明出示人须让出示对象明确了解出示资料的内容，因而有义务向出示对象就出示资料的内容进行解释与释义；明示则只须提供明示对象了解明示资料的渠道，但并无义务就明示资料的具体内容向明示对象进行解释与释义。

关于房地产开发企业与房地产中介机构委托关系的规定 作为委托人，房地产开发企业必须委托依法设立、并取得营一业执照的房地产中介服务机构；作为受托人，受托销售商品房的房地产中介服务机构必须具备相应的主体资格条件。房地产开发企业与中介机构的为托关系，通过委托合同得以确立。委托合同应当载明委托权限、期限、双方权利等事项。受托房地产中介机构必须在委托合同载明的期限、权限内行使自己的权利和义务，不得超越代理权进行销售。

一房二卖后房屋买受人办理了房产过户登记手续的情形处理 在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

一房二卖购房合同履行的先后顺序问题法律规定 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。