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律师说法

发展商直接管理物业引发的法律新问题解析

日期:2012-05-15 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:100次 [字体: ] 背景色:        

经济越发达,社会越进步,社会分工也越来越细,专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲,物业管理因该由专门的物业管理公司来经营,但在实际操作中,却有许多不在情理之中的事情。

有很多项目的发展商就独自承担起物业管理的重任。这些发展商在其内部附设一个物业管理部门,自制物业管理公约,自订收费标准,自己组织布置成立物业管理委员会。总之,以主人自居对广大业主和物业区进行物业管理。发展商的这种行为造成如下新问题:

1. 房屋本身质量新问题导致业主拒交管理费。房产做为一种商品,在居民消费中是最大的消费商品,也是较复杂的商品。商品的质量最难保证,质量新问题也是最轻易发生的。当发展商自己愿意承担物业管理时,就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜,或是门窗裂缝,业主都会以此为由拒交管理费。

2.当装修出现质量新问题时。假如发展商交付的是精装修的商品房,一旦出现壁纸脱落、地板走翘,石膏板开裂或装饰物变形,业主都会以此为由来要求发展商减免几个月的物业管理费。

3.当实测面积和购买时的暂测面积有误差时。实测面积和暂测面积一般都是有误差的,一旦当这种误差对业主不利时,业主就会以物业管理费作为讨价还价的余地,迫使发展商让步。

4. 采用分期付款或尾款缓交的情况。有的发展商采用分期付款的方式售房,业主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住,后余款在入住若干时间内交清。这时假如发生房屋质量新问题,装修质量或水电气暖,以及面积方面的新问题,或有物业管理不到位的新问题时,发展上不但物业管理费收不上来,就连剩余未付的房款也难收上来。

5.有银行按揭贷款的情况出现时。发展上为了促销,向银行申请按揭贷款支持其业主购房,并为业主向银行提供信用担保。假如业主不能按时还本付息,自己愿承担连带赔偿责任。假如出现上述的有关质量新问题,或物业管理方面的新问题,业主会拒绝向银行还本付息,而把承担债务的责任推给发展商。

之所以发生上面的几种风险,主要的原因是发展商不能积极主动地避开风险,而是把两个法律关系搅和在一起,这就导致了业主会把两个方面的风险,即购房的风险和物业管理的风险合并在一起,同时推给发展商。假如发展商不涉及或不直接涉及物业管理,而由专业物业管理公司对物业进行管理,假如出现上述新问题,则责任轻易分清。该是质量新问题由发展商处理;该是物业管理责任由物业管理公司承担;该交的物业管理费则业主自然会交。类似的案例不在少数。假如发展商自己独揽物业管理,一旦出现新问题,将很难从这些困扰和繁杂的法律泥潭中脱身。所以,无论从哪个方面讲,发展商自己独自从事其开发的物业区的物业管理都是弊大于利。



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