建筑物区分所有权的基本内容之专有所有权与成员权 区分所有人对专有部分享有占有、使用、收益、处分等权利。同时，由于区分建筑物专有部分毗连的紧密性，区分所有权人对专有部分所有权的行使，相对一般不动产所有权，将会受到更大限制。成员权指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。成员权含有人法因素和物法因素，而专有所有权和共有所有权仅仅含有物权法因素。成员权不可单独转让，随专有所有权取得而取得，随专有所有权的转让而转让。

建筑物区分所有权的概念和特征 建筑物区分所有权指由区分所有建筑物专有部分、共有部分持分权以及因共同关系所生之成员权所构成，即建筑物区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权和因共有关系所生的成员权三要素所构成的一种特殊所有权。区分所有人之间关系的紧密性，权利义务关系的复杂性。区分建筑物的各专有部分像火柴盒一样紧密地砌在一起，彼此通过共有部分相连接。专有部分之间有千丝万缕的联系，为了整体利益最大化，彼此必须相互协调关系，这样便产生了相互之间的复杂权利和义务关系。

区分建筑物所有权制度之专有部分所有权、共用部位所有权 对专有部分的为客体而成立的单独所有权与一般所有权一样，具有绝对性、永久性、排他性，所有权人在法令限制范围内得以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人之干涉；建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体组织而享有的权利与承担的义务。也就是物业管理中的权利与义务。

我国建筑物区分所有权的现状及法律规定 建筑物一般为单层楼房，归一个主体所单独拥有，所以罗马法中规定“建筑物之所有权属建筑物所附土地所有人。”建筑物的物权主体单一而且清晰，但随着人类人口增多、居住问题的产生及建筑技术的发展，在同一块土地上建造多层或高层建筑已司空见惯，在一幢楼里存在多个所有权人，从而产生了建筑物区分所有权的概念与制度。

住宅区的地下车库究竟应为专有部分还是共有部分 将地下车库划为共有部分而由业主自行经营管理或者委托他人经营管理，似乎难以做到，且易产生纠纷。目前在这个问题上发生的纠纷，倒不是业主们都要求将车库归于共有，而是由于有些开发商已将车库的建造费用摊入房价，且已向全体业主收取，在将地下车库划为专有部分的情形下，应当将车库区分为独立车位向业主出售，而不宜由开发商保留所有权并自行经营。这是因为，在开发商履行完毕全部房屋买卖合同以后，在住宅区内就不应再有开发商的地位，即使开发商保留某些专有部分未予出售，其身份也已转化为业主。

住宅区的绿地可否划分为专有部分归于业主所有 为数很少的住宅区，由单层或低层建筑物组成，每栋建筑物均为单独所有而非区分所有，即所谓别墅式小区。这种住宅区的每栋别墅都形成一个专有部分，在每栋别墅的周边地带划出小片绿地作为专有部分，归于别墅业主所有，这应是可行的和适宜的。因此，笔者建议补充规定，“住宅区的建筑物不区分为专有部分的，与建筑物相毗连的绿地可以约定为业主所有。”

完善房屋鉴定机制制定房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范 由于房屋质量缺陷损失价格鉴定工作专业性强、涉及面广、价值量大、矛盾易于激化，因此，制定房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范，对于规范价格鉴定程序、拟定价格鉴定作业方案、客观科学的论证有积极的指导意义。

影响房屋质量缺陷损失价格鉴定的因素分析 房屋质量缺陷损失程度的界定应以地基基础、结构构件的损毁程度为基础，结合历史状态和发展趋势，全面分析，综合判断。同一房屋质量缺陷选用不同的修复方案会导致价格鉴定结果差距很大，如某住宅小区屋面出现裂缝，采用局部切割封堵与拆除重建的修复工程费用相差竞高达十多倍。本着节约的原则，被拆除物如果能够再利用，应当在结论中扣除相应材料费用；如果不能再利用，就要扣除其回收残值。房屋质量缺陷损失刑事案件价格鉴定应扣除原材料的折旧额。

房屋登记错误造成损害的，屋登记机构的赔偿责任 房屋登记机构办理登记过程中所犯的错误，这种错误就是未尽到法定的审核职责，具体说就是登记机构的审核未达到《物权法》第十二条规定的审核标准。据此，如果第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽审核职责仍无法发现的，则应由第三人承担民事赔偿责任，而不能再要求房屋登记机构承担行政赔偿责任。

对违法的房屋登记行为可否作出部分撤销判决 一是登记存在多个权利主体，其中部分主体权利基础丧失，可以撤销部分主体的房屋登记。二是房屋可分，其中房屋的登记违法的，可以判决撤销该部分房屋的登记行为。鉴此，《规定》第十一条第一款规定：“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。”