已设有抵押的二手房买卖台同的效力如何认定《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。"有观点认为，该规定属于法律的强制性规定，违反该规定转让房屋的，买卖合同无效。我们认为，该规定在性质上不宜理解为效力性的强制性规范，违反该强制性规范不影响买卖合同的效力，只对合同是否能够继续履行产生影响。

一般卖房者违约的，应当如回适用法律一般卖房者若违约，不能适用《商品房买卖合同解释》的规定，因为该解释所称的房屋的出卖人是特指房地产开发一企业，所针对的商品房买卖合同也是专指房地产开发企业作为出卖人与买受人签订的房屋买卖合同。该解释第1条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。"

“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济《商品房买卖合同解释》规定了买受人可以向出卖人主张多种违约请求权，包括惩罚性赔偿请求权。按照出卖人违约的情形，又分为先买者的请求权和后买者的请求权，但无论是先买者还是后买者，其请求主张的惩罚性赔偿都是不超过已付购房款1倍的赔偿责任。先买者的惩罚性赔偿请求权体现在《商品房买卖合同解释》第8条的规定中，即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

商品房“一房数卖"合同如何履行根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

商品房一房数卖合同效力如何认定一是主张我国应采取物权行为理论，认可负担行为与处分行为的区分，从而使出卖他人之物的买卖合同成为生效合同。二是认为在我国立法采取的债权形式主义的物权变动模式下，债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果，物权变动法律效果的发生，须以生效的债权合同与交付行为或者登记行为的法律事实构成为前提。因此，买卖合同中，标的物所有权能否发生转移，是出卖人能否依约履行合同的问题。

共有存量房买卖台同的效力如何认定房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错、与出卖人恶意串通、损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利人登记为数人的，基于部分共同共有人不得私自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

未取得产杈证书的存量房买卖合同的效力如何认定《合同法解释（二）》第14条明确规定，《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定"，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第38条第6项的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。在不损害国家利益与社会公共利益的前提下，应当以鼓励交易与诚实信用为原则，尊重合同交易当事人的意思表示，承认合同的效力。

商品房现售合同是否以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。房地产经营资格是用来证明开发企业开发经营能力和资信度的证明，审核和发放房地产企业的营业执照，是国家用来管理、控制和监督房地产业发展的重要手段。是否具备房地产开发经营的资格，是开发房地产的必要条件，也是房地产开发企业对外承担责任的基本条件。在审判实践中，不能因为过分强调投资者的利益而取消国家的监督管理，对于当事人无房地产经营资格的，应确认合同无效

出卖人拒绝接收购房款时应如何处理二手房交易过程中，出卖人因房价上涨等原因不愿履行买卖合同，即在合同约定的付款期限时以各种理由推脱接收购房款，而最终以买受人未能按照合同约定期限付款或依据《合同法》第九十四条第（三）项的规定诉至法院，要求解除房屋买卖合同。我们认为，在买卖双方就付款问题产生争议时，买受人应当首先举证证明其积极履行了付款义务，在交易过程中，买受人遇到出卖人故意拖延接收房款的，应当保留要求出卖人接收购房款的相应证据，或向公证机关办理购房款提存。

出卖人未按照合同约定迁移户口的如何处理在二手房交易过程中，买卖双方往往将户口迁移作为合同履行的一个重要条款，约定出卖人应当在一定期限内将户口迁移出所涉房屋，并就未能按约定期限迁移户口承担违约责任进行约定。而有关户口迁移的规定是《户口登记条例》第十条：“公民迁出本户口管辖区，由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。"此规定应属于管理性的强制性规定。《合同法》第五十二条第（五）项规定的所谓“强制性规定"应当是指效力性强制性规定，所以买卖双方对户口迁移的约定不属于违反效力性强制性规定，不影响该条款的效力。