卖方签订房屋买卖合同后欲毁约，申请补发房产证未获支持 二手房房屋买卖合同签订后，卖方不愿意继续履行合同，然而房屋产权证书原件依约已交房屋中介公司保管，卖方多次索要未果，遂借口“遗失”到不动产登记机关申请补办，不动产登记机关核实情况后对卖方作出不予补证决定，卖方不服并提起行政诉讼，要求补发产权证书，法院最终驳回了卖方的诉讼请求。

二手房买卖中，如何实现设有抵押权的房屋转让《中华人民共和国担保法》第49条对上述规定作了一定的改变：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”,《担保法》虽然对抵押人行使处分权有一定的限制，但是允许满足特定条件时，抵押人将抵押物所有权让与第三人。

二手房合同签约时应注意哪些问题购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人能否都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。

购买二手房需谨防4类"风险房"借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，低价转卖借款人房屋的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷活动，又扰乱了抵押登记秩序。从买房人角度看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免因购买抵债房屋给自己造成损失。

二手房买卖风险防范措施提示签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。

关于二手房买卖中继续履行及违约金问题裁判规则整理依据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。购房者可以选择要求出卖人继续履行合同或者要求其承担其他违约责任。

二手房买卖中非因一方原因导致资金监管协议未签署从而发生迟延付款时不能被认定为违约合同明确约定了首付款的支付时间应当为银行办理面签或与公积金办理初审手续前，现公积金贷款初审手续已经办理完毕，买受人并未支付首付款，故出卖人有权要求买受人支付首付款，在买受人未支付首付款的情况下，出卖人不予配合评估不能构成违约。

二手房买卖，户口迁出的注意事项如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定，一旦发生户口迁出的纠纷后，报警和起诉都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制，所以公安机关在一般情况下，不会直接将卖方的户口强行迁出。

关于中介费用纠纷的处理通过中介进行二手房屋交易的，即便房屋最终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。但同样情况下，即使在买受人签署佣金确认书，在交易未成就的情况下，法院亦可能会从“等价有偿”的民事活动基本原则出发，酌定中介机构应收取的劳动报酬。

房款拖欠与诉讼时效拖欠的购房款是否两年普通适用诉讼，司法实践中有不同判例。认为不适用诉讼时效一方的理由：支付房款系买方主要合同义务，与物权有关。认为适用诉讼时效一方的理由：拖欠的购房款性质上仍系普通债权。对二手房交易各方当事人而言，无论是购房款还是违约金，积极主张并保留相关证据，是防范此类法律风险发生的根本。