共有存量房买卖台同的效力如何认定
此类买卖合同效力如何判断,一直存在争论。目前司法实践中,各法院做法也不相同,有的法院认定买卖合同有效,有的法院认定买卖合同无效,有的法院在符合善意取得的条件下才认定无权处分的买卖合同有效,争论较大,标准并不统一。从维护公示、公信原则和保护善意守约方的角度出发,我们倾向于认为,一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错、与出卖人恶意串通、损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利人登记为数人的,基于部分共同共有人不得私自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。
[ 北京市第二中级人民法院民一庭:《存量房买卖案件的法律适用研究》,载《法律适用》2010 年第1 1期]