房产律师办理商品房买卖业务操作指引（一）本操作指引主要适用于律师从事商品房交易的非诉讼法律服务，律师代理委托人从事商品房交易在受托起草、修改有关的各种合同以及代办有关登记备案手续时应注意的有关事项是本操作指引的重点。律师代理有关商品房交易的诉讼案件时，本操作指引具有相应的参考作用。由于任何一宗商品房交易均涉及至少两方当事人，律师代理不同的当事人时，所持的立场和看问题的角度是不一样的，因为，为便于实际操作，本操作指引将按不同的被代理人分别制定相应的指引。

房产律师办理商品房买卖业务操作指引 律师为买受人提供商品房交易法律服务时应当提示买受人，必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内与开发商协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现如因故未能签订正式合同，开发商以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与开发商进行过协商而导致定金被没收的情形。

商品房认购合同在法律性质上是一种预约合同也就是约定将来订立正式购房合同。从法律上讲，签订认购书并不是购房的必经程序。但在期房交易中，几乎所有购房人都经过签订认购书一交定金一签订正式合同一交首期款这样一个过程，其中的关键就在于定金。定金的作用就是给将来签订正式买卖合同做担保，违反定金约定就要适用定金罚则。也就是说，如果交纳了定金的一方将来违反约定，定金就不再退回；如果收取定金的一方违反约定，则要双倍返回定金。

商品房买卖中的“五证”与“两书” “五证”是人们对国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证的统称。这些都是由各行业管理部门审核并颁发的法律文件，是法律规定房地产开发商和销售商在销售、预售商品房之前必须办齐的文件。开发商的营业执照和企业资质证书简称“两书”，这是开发商从事房地产经营的必备证书。

公积金贷款的利率、额度、费用及还贷方式 公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。

申请公积金贷款的条件及公积金贷款的还贷方式 住房公积金贷款和个人商业性住房贷款、个人住房组合贷款一起构成个人购置住房贷款，是个人购置住房贷款的三种形式之一。住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。

开发商拖延办理房产证的行为构成违约购房者可解除合同在我国房屋买卖必须办理过户取得房产证才能产生房屋产权变动的效力．因此房产证对于购房者来说非常重要，它是证明其具有房屋所有权的凭证。在房屋买卖过程中经常会发生房地产商违约，不及时、拖延协助购房者办理房产证的情况，在这种情况下，购房者的利益有可能受到损害，因此必须充分重视这一问题。

购买的房屋存在严重的质量问题购房者如何维权房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。”该法明确规定房地产开发企业要保证房屋的质量。本案中房地产商向李某交付不符合质量要求的房屋违反该法的规定，应当承担责任。

开发商交付房屋不符合广告约定时购房者能否要求开发商承担违约责任出卖人就商 品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同 的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品 房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

商品房认购协议及定金纠纷认购协议的约定是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，而并非最终必然导致签约结果的发生。签订商品房认购协议后，可能会存在购房者对所选房屋不满意，或者不能就《商品房买卖合同》的某些条款与开发商达成一致意见，或者开发商将认购协议里的商品房出售给第三人等等情况，从而产生纠纷，未能签订正式的商品房买卖合同，购房者可以要求开发商返还定金。