商品房认购协议，又叫商品房认购书或预定协议，是指购房者看中开发商开发的楼盘后，由于开发商未取得商品房预售许可证不能公开销售或者购房者一时不能付清购房款等，在购房者与开发商
签订正式的商品房买卖合同或预售合同之前签订用于约束购房者和开发商，由购房者支付一定购房定金并明确商品房状况（位置、坐落、面积）、价款（单价、总价款、交付方式）、正式买卖合同签署期限、违约责任等商品房销售基本内容的协议。一般来说，根据商品房认购协议，开发商在一定期间内保证不将房屋卖给除购房者以外的第三人，购房者则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。在签订商品房认购协议后，如果因为购房者的原因，购房者不与开发商签订正式的商品房销售合同或预售合同的，购房者无权要求返还定金；如果开发商拒绝与购房者签订正式商品房销售合同或预售合同的，则开发商应当双倍返还定金。
认购协议的约定是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，而并非最终必然导致签约结果的发生。签订商品房认购协议后，可能会存在购房者对所选房屋不满意，或者不能就《商品房买卖合同》的某些条款与开发商达成一致意见，或者开发商将认购协议里的商品房出售给第三人等等情况，从而产生纠纷，未能签订正式的商品房买卖合同，购房者可以要求开发商返还定金。
在实践生活中，由于相关法律意识的欠缺，很多购房者在签订商品房认购协议时，往往用订金代替定金。但是定金与订金是完全不一样的。定金是法律术语，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其他代替物。根据我国《担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，也就是所谓的“定金罚则”。而对于订金，目前法律上没有明确规定，一般可视为预付款，不能适用定金罚则。因此，购房者签订商品房认购协议的时候一定要注意合同中所用的担保条款是定金还是订金，一字之差，意思完全不一样。
