目前在购房中一般会遇到定金合同、买卖合同和抵押贷款合同。定金合同，也叫作商品房买卖认购协议，开发商称其为认购书。其内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋的位置、面积；售价和总价；正式购房合同时间；购房人交纳定金数额，以及在什么情况下购房人交纳的定金不予退还。
在房地产业内，开发商又把认购协议分为“小定”和“大定”。“小定”也叫认筹或者内部认购，是开发商为规避国家法律法规和政策规定，在房屋预售审批前出售的一种变通销售方式，即开发商没有取得预售许可之前，推出一些优惠策略，如发放VIP卡、享受优惠价格、优先选房和购房、免费加入客户俱乐部等，吸引购房者交纳一定的认筹金，作为以后购房的优惠保证。事实上认筹金所保证的种种优惠很可能是镜中花、水中月。购房者交纳的认购金就是所谓的“大定”。“大定”的作用是确定房号、签署认购合同、获得与开发商签订买卖合同、与银行签订按揭合同和交付首付款的权利。
商品房认购合同在法律性质上是一种预约合同，也就是约定将来订立正式购房合同。从法律上讲，签订认购书并不是购房的必经程序。但在期房交易中，几乎所有购房人都经过签订认购书一交定金一签订正式合同一交首期款这样一个过程，其中的关键就在于定金。定金的作用就是给将来签订正式买卖合同做担保，违反定金约定就要适用定金罚则。也就是说，如果交纳了定金的一方将来违反约定，定金就不再退回；如果收取定金的一方违反约定，则要双倍返回定金。
事实上，开发商的认购书中约定的是，购房人将来要购买该套房屋，开发商保证在定金期限之前不把该套房屋卖给他人。由于开发商总是要把房屋卖出去的，不卖给甲就会卖给乙或者卖给丙，所以通常违约方多是购房人。如果购房人同意买房，该定金可以转做房款，否则定金不退。实践中购房人违约一般是发现将要购买的房屋有问题，或者找到了更合适的房屋，也有的是开发商签订商品房买卖合同时，要求购房人签订一个补充文本，有的条款明显是对开发商有利可又不许更改，让购房人左右为难。但此时已经交了定金而开发商又不予退还，陷入进退两难的境地。因此，在商品房买卖中，认购书就可能成为开发商“套住”购房者的一种手段。
例如.2007年9月25日，徐先生看中了一处房子，与开发商签订了认购书。其中规定，徐先生须在签署认购书后7天内到开发商所指定的地点交纳首期购房款、税费，并签署商品房买卖合同。徐先生在签订认购书的当天向开发商交付了1万元定金。几天后，徐先生发现即将签的商品房买卖合同有一些条款需要修改，于9月29日通过邮政快递向开发商邮寄了一份《关于（商品房买卖合同）及其补充条款的修改意见》，要求开发商在接函后3日内回复，如果无法达成协议，请求开发商在5天内将定金l万元退还。但开发商一直没有回复，也不肯退钱。徐先生遂向法院提起诉讼，要求法院判令开发商退还定金1万元，并支付利息。庭审中，开发商认为，徐先生签订认购书时，已经阅读并认可了商品房买卖合同范本，他不按认购书的约定签署商品房买卖合同并支付首期房款已经违约，因此没收定金是应该的。
法院审理认为，根据认购书约定，原告必须在签署认购书后7天内交纳首期房款、税费并签署商品房买卖合同。但原告在7天之内已致函被告，提出要修改商品房买卖合同。后双方因不能达成共识而签不了合同，其责任不能归责于任何一方，故被告应将所收取的l万元定金返还原告。对于被告认为原告已阅读过商品房买卖合同范本的辩解，法院认为商品房买卖合同范本并非商品房买卖合同本身，原告有权对商品房买卖合同的条款提出修改意见。因此，判决被告返还定金1万元给原告，并支付利息。
通过这个案例可以使购房人明白的是，在签订商品房买卖合同之前，应当要求开发商将准备签订的商品房买卖合同及补充协议事先提供给购房者，以便购房人全面了解和审读。根据《合同法》的规定，买卖双方签订的合同或补充协议应当经双方协商一致达成。因此，开发商起草的买卖合同补充文本不能修改是没有法律依据的。购房人认为开发商提供的商品房买卖合同和补充协议不合理可要求开发商协商修改。双方无法协商一致，购房人有权拒绝签订商品房买卖合同或补充协议，因此而导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还购房人。为了避免定金的损失，购房人签订认购合同之前，最好应掌握一些签订合同的知识和购房专业知识。
