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购房指南专栏简介

北京房屋买卖合同纠纷律师购房指南:合同签订,按揭贷款,交易税费,商品房,二手房,存量房;商品房买卖合同书,二手房买卖合同书,房屋租赁合同 银行按揭贷款,按揭贷款流程,按揭贷款手续材料;契税,印花税,土地出让金;验收技巧;验房程序,收房程序,;物业费,物业服务合同,物业交割流程;过户流程,过户程序,过户手续材料;商品房买卖,二手房买卖,房屋租赁,房屋买卖合同交易税费契税、印花税及个人所得税,房屋买卖验房收房的技巧及流程注意事项,房产物业交割手续,房屋买卖过户流程,房屋买卖过户手续所需材料等房产律师综合解析。

  • 房产律师解析商品房交付使用的相关法律问题
    日期:2012-03-24 点击:507次

    房产律师解析商品房交付使用的相关法律问题 律师应提示买受人,商品房的交付由物的交付和权利的交付组成。物的交付即对房屋的转移占有,权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定,物的交付即房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。交付的后果是:房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

  • 房地产律师购房贷款法律解析
    日期:2012-03-24 点击:459次

    房地产律师购房贷款法律解析 律师应提示买受人,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  • 北京房地产律师房产名词法律解析
    日期:2012-03-23 点击:348次

    北京房地产律师房产名词法律解析 商品房预售,是指开发商将正在建设而尚未竣工的商品房出售给买受人的行为。商品房预售许可证,是指商品房符合预售条件后,经开发商申请,房地产行政主管部门核发的同意开发商进行商品房预售的书面许可文件。售后包租,是指开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。

  • 二手房按揭业务推出的新产品新业务辨析
    日期:2012-03-20 点击:509次

    二手房按揭业务推出的新产品新业务辨析 狭义上的转按是仅指同行转按中的债务转让业务,就是在债权人同意的情况下,债务人将借款合同及抵押合同的义务一并转让给第三人;即原业主与按揭银行签订的借款合同及抵押合同继续有效,只是债务人由原业主变更为新业主,并由新业主作为借款人及抵押人继续履行合同义务。狭义上的转按适用的法律依据就是合同法关于债务转让的有关规定,即债务转让必须经过债权人即按揭银行的同意才有效。

  • 简析房地产按揭中按揭人存在的风险及防范
    日期:2012-03-20 点击:505次

    简析房地产按揭中按揭人存在的风险及防范 按揭人在按揭中所存在的另一个风险是“假按揭”问题。前面我们已经分析了“假按揭”对于银行的风险,其实它对按揭人的风险也是很大的。对于按揭人而言,虚假按揭的最大危害性在于,在办理按揭时,房子的所有权已经转移到了前述的内部买家手里。我们知道,根据一物一权原则,一个房屋上只能设立唯一一个所有权。这个所有权一旦设立,那么其他任何人对物权所有人的权利都负有不可侵害和妨害的义务。商家将房屋购入时,已经取得了房屋的所有权,而在其后的消费者,无论怎么还贷,也只能享有对房屋所有权的期待权这一债权。

  • 简析房地产按揭中银行存在的风险及防范
    日期:2012-03-20 点击:631次

    简析房地产按揭中银行存在的风险及防范 银行在提供按揭贷款之前,要调查了解借款人(购房者)的个人信用情况、收入来源,要制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序,对借款人(购房者)的个人素质、实际收入、财产状况、付款能力等信用状况进行调查、分析和评估,我行的相关管理办法已有详细规定。还特别要注意借款人收入的稳定性。同时,由于按揭人到期不能履行还贷义务导致的银行风险负担——开发商保证责任的引入。

  • 房产律师谈房地产按揭法律关系
    日期:2012-03-20 点击:556次

    房产律师谈房地产按揭法律关系 购房人在向银行申请借款的同时,要将所购房屋抵押给银行,如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时,银行可以实现抵押权,将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。其中购房人为抵押人,银行为抵押权人。在按揭过程中,虽然购房人将所购抵押给银行,但由于多数房屋为期房,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,个别银行甚至要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。其中银行是债权人,购房人为债务人(又称被保证人),开发商为保证人。

  • 按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系
    日期:2012-03-20 点击:875次

    按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系 有的按揭银行不履行预告登记手续,不向房管部门办理备案手续而致使抵押权不成立,银行往往以其控制的购房人买卖合同或房产证,要求享受优先受偿权。对此,笔者认为本着尊重交易习惯和“法无禁止即不违法”的原则,应当支持银行的优先权。但由于银行没有履行抵押登记手续,不能取得抵押权,其优先受偿权不具有对抗第三人的效力。

  • 按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系
    日期:2012-03-20 点击:431次

    按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系 认为房屋买卖合同无效或解除时,借款合同也无效或解除,银行提出异议,主张借款合同和买卖合同之间并非主从合同,不能“一损俱损,一荣俱荣”。笔者认为,上述意见符合“中国式按揭”的本质,照顾到了社会效果,缺陷是主从合同理论没有法律依据,法律效果不好。两个合同之间形成主从关系,除有当事人关于主从关系的特别约定外,必须有法律的直接规定,比如担保法专门规定担保合同系主合同的从合同。实践中,购买房屋的买卖合同和按揭借款合同中并无主从性的约定,法律也无相关规定,确认两个合同之间系主从关系则依据不足。

  • 预售商品房按揭贷款中开发商保证责任风险防范
    日期:2012-03-20 点击:430次

    预售商品房按揭贷款中开发商保证责任风险防范 审查购房人的资信情况,并杜绝帮助购房人虚假提高房价以获取更高成数贷款的行为。实践中,我们经常会遇到开发商帮助购房人虚假提高房价以获取更高成数贷款从而降低首付的情况,开发商时常疏于审查这类购房人的资信状况,由于这类购房人支付的首付款少甚至未支付,因此断供、停供的可能性非常大,开发商承担保证责任的风险也非常大。

 

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