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购房指南 >> 综合指南

房屋质量缺陷损失价格鉴定的基本方法

日期:2012-05-04 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:239次 [字体: ] 背景色:        

由于房屋质量缺陷的分类不同,损失的实际状况也不尽相同,因此对损失价格的鉴定应做到具体情况具体分析,密切联系实际,科学选取价格鉴定方法。价格鉴定方法选取是否得当,直接影响价格鉴定结论的公正性,以及双方当事人的接受能力。根据鉴定项目的复杂程度、选定的修复方案以及损失价格构成,房屋质量缺陷损失价格鉴定的基本方法有以下四种:

一、成本法

成本法是指根据技术鉴定结果或修复方案,按价格鉴定基准日的相关市场价格及费用水平,求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和的一种价格鉴定方法。公式为:

V=C1+C2+C3+C4-C5

式中 V—— 房屋质量缺陷损失的鉴定价格;

C1—— 拆除工程费用;

C2—— 修缮工程费用;

C3—— 恢复工程费用;

C4——直接经济损失(修复期间或修复后造成的经济损失,如收益损失、周转安置费用、相邻房屋损坏补偿等);

C5—— 被拆除物残值(按市场回收价格确定)。

该方法主要适用于可修复房屋质量缺陷损失的价格鉴定。

二、资本化法

资本化法是指通过一定的资本化率,将房屋质量缺陷所引起的未来收益损失折算为现值的一种价格鉴定方法。

1、适用于净收益损失的资本化公式:

m ΔAi

V=Σ
i=1 (1+R)i

式中 V—— 房屋质量缺陷损失的鉴定价格;

ΔAi—— 未来第i年的净收益损失额;

R —— 折现率;

m —— 净收益损失年限。
注:净收益损失额包括收入减少和运营费用增加所造成的损失总额。
2、适用于收益年限减少的资本化公式:

n ΔAi m ΔAi

V=Σ -Σ
i=1 (1+R)I i=1 (1+R)i


式中 V—— 房屋质量缺陷损失的鉴定价格;

Ai——未来第i年可获得的正常市场净收益;

R —— 折现率;

n —— 无质量缺陷房屋剩余使用年限;

m —— 有质量缺陷房屋剩余使用年限。

该方法主要适用于有收益且不可修复房屋质量缺陷损失的价格鉴定。

三、价差法

价差法是指求取类似的无质量缺陷的房屋和有质量缺陷房屋的市场价值之差的一种价格鉴定方法。公式为:

V=V1-V2

式中 V—— 房屋质量缺陷损失鉴定价格;

V1—— 类似的无质量缺陷房屋的市场价格;

V2—— 类似的有质量缺陷房屋的市场价格。

该方法主要适用于房屋市场价值易于收集的房屋质量缺陷损失的价格鉴定。

四、市场比较法

市场比较法是指与类似房屋质量缺陷进行比较,对其损失补偿金额进行各项因素修正或调整的一种价格鉴定方法。

公式为:V=P×F1×F2×F3

式中 V—— 房屋质量缺陷损失鉴定价格;

P—— 可比实例损失补偿价格;

F1—— 补偿情况修正因素(正常情况);

F2—— 补偿日期修正因素(鉴定基准日);

F3—— 补偿状况修正因素(鉴定标的状况)。

该方法主要适用于类似质量缺陷的房屋市场价值易于收集的房屋质量缺陷损失的价格鉴定。
五、比例系数修正法

比例系数修正法是指采用房屋质量缺陷所造成的损失比例系数来界定房屋质量缺陷对房地产整体价值的影响的的一种价格鉴定方法。

公式为:V=P×(1-h1/h2)

式中 V—— 房屋质量缺陷损失鉴定价格;

P—— 无质量缺陷房屋价格;

h1—— 实际指标;

h2—— 设计指标。

该方法主要适用于房屋层高降低、室内净使用面积减少的等房屋质量缺陷损失的价格鉴定。如案例二中三层楼幼儿园校舍一层楼的层高由原来设计的3.5米降至2.8米,其损失价值为:

损失价值=无质量缺陷房屋价格×(1-2.8/3.5)

=2580000×20%

=516000(元)

即该校舍因层高降低导致的价值减损为51.6万元。



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